Ипотека в России развивается довольно активно и все же пока не в силах охватить достаточно широкие слои населения – для многих граждан по-прежнему слишком велики ставки по таким кредитам. Альтернативой может стать система строительных сберегательных касс, законопроект о которой уже разработан инициативной группой депутатов Госдумы. О том, что из себя представляет данное нововведение, "Yтро" беседует с одним из авторов документа, депутатом ГД, доктором экономических наук Оксаной Дмитриевой.
"Yтро": Оксана Генриховна, схема стройсберкасс является одной из разновидностей ипотеки? Расскажите, пожалуйста, как она работает, в чем ее особенности и чем она лучше классической ипотечной схемы с первоначальным взносом?
Оксана Дмитриева: Нельзя сказать, что схема стройсберкасс – это разновидность ипотеки. Ипотека – это предоставление кредита под залог жилья, а стройсберкассы – одна из разновидностей жилищно-накопительных схем. В России, с учетом с плохой традиции и по кооперативам, и, особенно, по долевому строительству, банковская жилищно-накопительная схема наиболее предпочтительна, потому что все-таки банковское законодательство отработано. И после введения закона "О банках и банковской деятельности" особых проблем не было, за исключением кризиса 1998 г., но вряд ли это можно отнести к банковской системе.
Строительно-сберегательная касса – это специализированный банк, который привлекает средства граждан на строго определенные цели, а именно – улучшение жилищных условий в той или иной форме: приобретение и строительство жилья, ремонт и т.д. При этом граждане отдают свои деньги под фиксированный процент, который, как правило, ниже рыночной депозитной ставки. И после накопления определенной суммы они имеют право получить кредит, который может быть равен накопленной сумме плюс депозитные проценты. Кредит также дают под низкую процентную ставку (в проекте закона зафиксировано, что разница между кредитной и депозитной ставкой не может превышать трех процентов). Таким образом, граждане получают возможность накопления под низкий процент и кредитов под низкий процент, и эта схема не зависит от инфляции. Сумма, которая складывается из накопленных средств и кредита, может быть использована также в качестве первоначального взноса в другие ипотечные схемы, где банковский кредит будет уже выдаваться под рыночную процентную ставку. При этом требования к ипотечному обеспечению могут быть снижены – ведь здесь у каждого вкладчика есть собственная кредитная история, поскольку он определенное количество лет накапливает средства. Кроме того, могут даваться и промежуточные кредиты, и кредиты без обеспечения.
"Y": Каков минимальный срок, по истечении которого можно взять кредит и распоряжаться накопленными средствами?
О.Д.: Минимальный срок накопления в законе определяется как два года. Но возможны варианты. В принципе, срок предоставления кредита определяется договором с банком, то есть вы должны накопить определенную сумму в течение определенного времени, и механизм накопления тоже должен быть определенный. Потому что вы можете внести рубль в первый день и двести рублей в последний день, и сказать, что вы два года накапливали и теперь пришли взять кредит. Есть сложный математический механизм, который рассчитывает, сколько времени стройсберкасса пользовалась вашими деньгами. Определяется индивидуальный накопительный показатель вкладчика. В зависимости от него вы встраиваетесь в очередь для предоставления кредита. Поэтому влияет не только срок и сумма, но и механизм того, каким образом вы накапливаете эти средства.
О.Д.: Может, потому что стройсберкасса – это тот механизм, который существует для среднего класса и позволяет не только накопить первоначальный взнос, но и использовать эти средства в обменных сделках, на улучшение жилья, ремонт. Так что, я думаю, у групп населения со средними доходами все равно выхода нет, им нужны именно такие схемы. Они как раз в ипотечную схему не вписываются, им сложно накопить первоначальный взнос.
"Y": Насколько, на Ваш взгляд, стройсберкассы окажутся устойчивыми по отношению к негативным внешним воздействиям, таким как локальные кризисы банковской ликвидности, как это было в июле 2005 г., резкие скачки валютного курса, рост инфляции, скачки цен на недвижимость и пр.?
О.Д.: В этом плане стройсберкассы устойчивы. Во-первых, там свои нормативы финансовой устойчивости, которые рассчитываются на основе индивидуальных накопительных показателей, где само условие предоставления кредита каждому завязано на общую систему взносов вкладчиков, и есть довольно жесткие ограничения на то, куда именно эти средства могут быть направлены. Такая замкнутая система, с низкими кредитными и депозитными ставками, с точки зрения уязвимости при банковских колебаниях довольно стабильна.
"Y": Но в условиях роста цен на недвижимость большая часть кредитов в стройсберкассах будет браться, скорее, на ремонт, а не на покупку квартиры. И если человек откажется выплачивать заем, как взыскать с него эти средства?
О.Д.: Независимо от того, на какие цели взят кредит, его обеспечением выступает жилье. И страхование рисков в данном случае тоже ничем принципиально не отличается. Только в стройсберкассах оно, опять же, может быть более надежным, потому что есть кредитная история. Человек не с улицы приходит, а регулярно на протяжении трех-пяти лет выплачивает деньги.
"Y": А если человек живет в муниципальной квартире, он может воспользоваться стройсберкассой?
О.Д.: Если невозможно обеспечение жильем, его могут заменить ценные бумаги, земельный участок и т.д. Или кредит может быть выдан под обеспечение третьего лица. То есть используются стандартные схемы.
"Y": Каковы перспективы окончательного формирования законодательной базы под стройсберкассы?
О.Д.: Сейчас закон отослан на заключение правительства. И, если будет принято принципиальное политическое решение о необходимости стройсберкасс, думаю, иной вариант такого документа трудно будет найти – вряд ли в нем можно что-то существенно изменить или поправить. Над этим проектом довольно долго трудилась рабочая группа, в состав которой входили представители и МЭРТ, и Минфина, и ЦБ, и многие специалисты в данной области. Очень активное участие принимали немецкие и австрийские коллеги, которые создавали стройсберкассы не только в Германии, но также в Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы. Конечно, могут возникнуть какие-то технические сложности, например, в расчете специальных нормативов финансовой устойчивости, правил действия стройсберкасс. Это вопросы надзора, которыми должен будет заняться Центробанк.
"Y": А как Вы оцениваете перспективы принятия упомянутого Вами принципиального политического решения о том, что стройсберкассы все-таки нужны?
О.Д.: Исходя из общей логики, такое решение должно быть принято. Какие тут могут быть препятствия? Во-первых, никуда не делись те люди и те структуры, которые препятствовали его принятию раньше, поскольку являются большими сторонниками американской двухуровневой схемы залоговых ипотечных ценных бумаг и не хотят, чтобы появился существенный конкурент. Хотя стройсберкассы – не конкурент ипотечным банкам. Это другая система сбора средств, которая несколько отличается от ипотечных ценных бумаг. Она гораздо более простая, и на новых, не очень устойчивых рынках имеет достаточно большие перспективы. И потом, в вопросы законотворчества всегда вмешиваются чисто личностные амбиции, которые тоже могут помешать: "Эти люди внесли закон, не мы, но мы тоже внесем. Или сами перепишем и внесем". Так что и субъективные факторы тоже присутствуют. А поводы для придирок, при желании, всегда можно найти. Но фундаментальных препятствий я не вижу. Все люди, которые специализируются в данной области, считают необходимым принятие этого закона.
"Y": Готова ли вообще сегодня российская финансово-кредитная система к реализации столь долгосрочных схем, как ипотека и стройсберкассы?
О.Д.: Я не вижу проблем. Несколько лет назад все говорили, что ипотека не будет развиваться, но каждый год происходит удвоение количества предоставляемых ипотечных кредитов. Рынок потребительского кредитования тоже постоянно растет. Поэтому я думаю, что и стройсберкассы будут довольно-таки быстро развиваться, особенно если получат государственную поддержку. И, как показывает опыт Словакии и Чехии (сейчас там 45% семей имеют вклады в стройсберкассах, эти страны за десять лет вышли примерно на тот же уровень, что немцы за сорок), потребность в таких инструментах есть.
"Y": Не кажется ли вам, что ставка на стимулирование ипотеки, то есть спроса на жилье, стала главной ошибкой национального проекта "Доступное жилье"? Возможно, лучше было бы начать со стимулирования строительства, то есть предложения?
О.Д.: Ипотека хоть и развивается большими темпами, основной спрос на жилье идет пока не за счет ипотечных кредитов. Проблемы вызваны тем, что 90% строилось за счет соинвестирования, а неудачный 214-й закон закрыл возможности этого механизма, хотя сам механизм был чрезвычайно рискованный. Большой ошибкой было то, что вовремя не приняли закон о дольщиках и о защите прав инвесторов на рынке строительных услуг. Это привело к банкротству большого количества строительных компаний, переделу на рынке строительных услуг и затормозило строительство. Во всяком случае, по прошлому году это сильно видно.
Вторая проблема – условия предоставления земельных участков. У нас очень большие ограничения по энергомощностям. В Санкт-Петербурге, например, одна треть вводимого жилья ими не обеспечена. У нас большие проблемы по коммунальной инфраструктуре, и здесь, безусловно, государство должно вкладываться. Что-то можно делать на основе частного государственного партнерства, на субсидиарной основе. Но бюджет должен вложиться, потому что так просто ограничения не снимутся. Кроме того, в крупных мегаполисах мало строить жилье, нужно же расположить его так, чтобы можно было к нему доехать, так что ограничения в плане дорожного строительства тоже очень сильные.
"Y": Если бы разработка данного нацпроекта была поручена Вам, как бы он выглядел?
О.Д.: Во-первых, 214-й закон должен был быть принят в совершенно другой редакции. Потому что нельзя обрушивать рынок, так как от этого страдают незащищенные граждане – вспомним проблему обманутых дольщиков. Второе: надо было сразу, параллельно, принимать федеральные целевые программы по развитию инфраструктуры, по снятию инфраструктурных ограничений, по развитию альтернативной энергетики, по созданию коммунальных систем. Они должны быть продуманны, чтобы деньги не были разворованы и зарыты.
Также нужно было сразу продумывать механизмы государственного участия в приобретении жилья для целого ряда категорий населения. Причем лучше, если это будет федеральный закон, в котором все подробно освещено. Например, та же программа "Молодая семья". Должна быть не просто определена схема ее финансирования (треть – государство, треть – федеральный бюджет, треть – сами граждане), но и четко прописаны критерии участия: кто имеет на это право и в каком объеме. Аналогично тому, как действует система жилищных сертификатов для военных. То же самое касается социальной ипотеки, то есть помощи в приобретении жилья тем, кто работает на государство. И, кстати говоря, частично субъекты Федерации что-то делают в данном направлении. Москва, например, сдает жилье в аренду, а потом позволяет выкупать его по фиксированным ценам и с рассрочкой. То есть это квазисоциальная ипотека.
Следующий вопрос: система стройсберкасс оторвана от рыночного процента. Но ведь то же самое можно использовать и на строительном рынке. Москва частично это делает: берет отдельные районы, не самые престижные, где за счет бюджета строятся квартиры экономкласса. Жилье там дается очередникам и тем, кто его частично финансирует. Тот, кто стоит на очереди, выкупает его по фиксированной стоимости. То есть определенным категориям граждан дается возможность покупать жилье по низкой цене. Это существует во всем мире, особенно в странах, где очень высокая стоимость жилья. Например, в Лондоне, где цены раза в полтора выше, чем в Москве. Там тоже есть категории граждан, которые не в состоянии купить себе жилье, но должны жить в Лондоне (медсестры, полицейские). Для них строят жилье в определенных местах и дают возможность его выкупать с рассрочкой и по определенной фиксированной стоимости.
О.Д.: Может, потому что стройсберкасса – это тот механизм, который существует для среднего класса и позволяет не только накопить первоначальный взнос, но и использовать эти средства в обменных сделках, на улучшение жилья, ремонт. Так что, я думаю, у групп населения со средними доходами все равно выхода нет, им нужны именно такие схемы. Они как раз в ипотечную схему не вписываются, им сложно накопить первоначальный взнос.
Все новости...
