Рынок недвижимости очнется от долгого сна

Аналогий тому, что происходит в настоящее время на рынке недвижимости, не могут привести даже бывалые риэлторы. С начала осени цены на квартиры почти застыли на одном уровне, не демонстрируя сколько-нибудь заметных попыток движения ни в одну, ни в другую сторону. Затянувшееся равновесие поставило в тупик как многочисленных экспертов и журналистов, на протяжении года предсказывавших неизбежный кризис рынка недвижимости, так и неудержимых оптимистов, твердивших о скором новом скачке цен. Пока же практика демонстрирует несостоятельность и тех и других прогнозов, заставляя аналитиков искать все новые объяснения происходящему.

Многомесячное "стояние" не прошло даром и из сложившейся на рынке недвижимости ситуации сегодня уже можно делать определенные выводы. Прежде всего, уже вполне определенно можно говорить о том, что никакого кризиса, аналогичного случившемуся на рынке жилья в 98-99гг., не произошло и вряд ли произойдет в ближайшее время.

Другим важным фактором, свидетельствующим о невозможности повторения событий тех лет, является и коренное отличие сегодняшней ситуации от той, что имела место шесть лет назад. Основной причиной падения цен на недвижимость стало тогда резкое сокращение платежеспособного спроса со стороны населения, значительная часть которого просто лишилась своих накоплений в результате девальвации и краха крупнейших банков. Ничего подобного сегодня просто нельзя представить. Материальное благосостояние значительной части населения растет, а банковская система по-прежнему устойчива, несмотря на пережитый летом кризис ликвидности. Это говорит о полном отсутствии каких-либо факторов, способных негативно повлиять на состояние спроса на жилье.

Ярким подтверждением тому является тот факт, что по сей день, квартиры в большинстве новостроек распродаются задолго до сдачи дома в эксплуатацию. Неясным в этом случае остается лишь один момент: почему, при наличии устойчивого спроса, на рынке уже несколько месяцев не происходит резкого роста цен, подобного тому, что наблюдался год-два назад. Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо вспомнить о весьма интересных и специфических экономических условиях, на фоне которых и происходил тот самый рост. Невиданный ажиотаж на рынке недвижимости был вызван неожиданным и весьма резким снижением курса американской валютой, совпавшим по времени с увеличением притока "нефтедолларов" из-за высоких мировых цен на нефть. Связанный с этим рост доходов определенной части населения, а так же потеря доверия к доллару как к активу сбережения и инвестирования привел к выплескиванию огромной массы сбережений населения на рынок недвижимости. На сегодняшний момент данные факторы практически утратили свое влияние на рынок, что и послужило причиной его стабилизации этим летом. Однако этот пресловутый период стабилизации подарил потенциальным владельцам квартир и крайне благоприятную коньюнктуру: по подсчетам Юрия Кочеткова, сертифицированного аналитика рынка недвижимости, число уникальных квартир на московском рынке достигло к осени рекордного значения — почти 28 тысяч.

Что же касается дальнейших перспектив российского рынка недвижимости, то, по мнению большинства экспертов, за периодом стабилизации последует новая фаза роста. Причина тому достаточно проста: Москва и большинство крупных российских городов по-прежнему испытывают жесточайший дефицит жилья и, несмотря на высокие темпы строительства, преодоление этого дефицита наступит по самым оптимистичным прогнозам, к 2010 году. Наивно считать, что, позвонив в строительную или риэлторскую компанию, вы получите широкий выбор готовых квартир. Сегодня таких вариантов практически не существует. В лучшем случае, покупателю придется выбирать жилплощадь в доме, находящемся на завершающей стадии строительства. Не стоит забывать и о таком важном факторе, как отложенный спрос. Под воздействием слухов о неизбежности кризиса и падения цен на рынке жилья многие потенциальные покупатели решили повременить с покупкой в надежде на более низкую цену. Сейчас, так и не дождавшись падения цены, но получив уникальный по широте выбора квартирный ряд, все больше таких покупателей направляется в офисы продаж строительных компаний и агентств недвижимости. По мере нарастания их числа цены на квартиры постепенно начнут повышаться.

Одним словом, затянувшееся равновесие на рынке недвижимости не будет бесконечным. Наиболее же вероятным направлением выхода рынка из этого состояния будет направление "наверх". Залогом такого сценария неизменно остается хронический дефицит жилья в крупных городах и высокий платежеспособный спрос, гарантированный благоприятной макроэкономической ситуацией в стране.