Недвижимость становится ненадежной

ФОТО: ИТАР-ТАСС/Артем Геодакян

В условиях ухудшения экономической ситуации и напряженной геополитической обстановки, когда западные финансовые рынки становятся все менее доступными для россиян, где искать альтернативу для привлечения финансирования или размещения средств. Эти вопросы обсуждали в Москве в четверг на бизнес-завтраке "Эффективные формы альтернативного привлечения средств для развития бизнеса и производства", организованном компаний "Энергокапитал".

По словам генерального директора компании "Энергокапитал-консалт" Константина Ермоленко, преддверие кризиса – самое удачное время для привлечения инвестиций. А один из наиболее удобных и эффективных инструментов – облигационные займы. В отличие от банковских кредитов, по таким бумагам нет обременений, вроде залога и т.д. При этом срок их действия достаточно длительный, тогда как обычные кредиты, как правило, достаточно короткие.

По сравнению с акциями облигации имеют гарантированную доходность, что важно для инвесторов. Использовать этот инструмент можно как раз для создания имиджа надежной компании перед выходом на биржу: если какое-то время она выпускает облигации и исправно их погашает, формируя себе положительную финансовую историю, акции при первичном размещении вызовут больше интереса.

К слову, что касается IPO, по мнению собравшихся на мероприятии экспертов, тот факт, что Россия сегодня поворачивается спиной к Европе и лицом к Азии, вовсе не означает, что теперь надо выбирать Гонконг вместо Лондона. Во-первых, связи с европейскими странами имеют прочные и глубокие корни, и они все равно будут играть важную роль в экономических отношениях страны. А во-вторых, размещение на азиатских биржах может быть интересно тем компаниям, которые связаны с ними по роду своей деятельности или тем, кто физически и географически связан с этим регионом – Дальний Восток и Сибирь. Но для абсолютного большинства компаний этот вопрос сейчас достаточно сложный и малореализуемый. Более реально и предпочтительно размещение на внутреннем рынке.

Еще один интересный вариант размещения средств – закрытый паевой фонд недвижимости. Доходность вложений в ЗПИФ может серьезно превышать ставку по банковским депозитам. Кроме того, он достаточно гибкий: можно собрать в ПИФ несколько объектов, а можно сделать закрытый ПИФ для одного объекта – например, собственной дачи, став единственным владельцем паев в этом фонде. Это позволит, в частности, оптимизировать налогообложение или облегчить процесс продажи в случае возникновения такой необходимости. Компаниям такой вариант поможет защититься от рейдерских захватов – хотя сегодня эта проблема не так актуальна, как лет десять назад, она по-прежнему существует. А в ПИФ можно завести любую недвижимость.

Паевый фонд недвижимости, под который можно рефинансировать кредиты, возможно, единственный вариант, в случае с которым недвижимость можно сегодня рассматривать как инвестиционный вариант. Потому что просто так огульно инвестировать в недвижимость в расчете на рост цен уже довольно рискованно, считает известный финансовый аналитик Владимир Левченко. В конечном итоге цена недвижимости зависит от уровня жизни людей, которые проживают там, где она расположена. А доходы москвичей, по данным Росстата, в первом квартале текущего года упали на 25%. И это тенденция, а не случайность. И даже если дальше они такими темпами падать не будут, все равно наступит стагнация вместо былого роста. Соответственно, то же самое будет и с ценами. Это как минимум. Однако в свете нынешней политики российского ЦБ и прогнозируемого Левченко роста процентных ставок в американских долларах, вполне вероятно ощутимое снижение цен на недвижимость, как это было в 2009 году.