Вкладывать ли сейчас сбережения в недвижимость

Жилая недвижимость является выгодным объектом инвестиций в долгосрочной перспективе. Да что там говорить, сегодня это самый ликвидный актив. Но есть ли смысл вкладываться в перспективно строящееся жилье города именно сейчас?

Фото: сайт ЖК "Царицыно"

"Закон инвестирования прост: вкладывай деньги на спаде, продавай на пике, - рассказывает главный редактор Novostroy-M.ru Ирина Кис. - Сегодня на рынке недвижимости как раз наблюдается спад из-за неблагоприятной общеэкономической обстановки в России. Интересные, ликвидные новостройки продолжают расти в цене. Однако о прибыли 30-40%, которую инвестор мог получить до кризиса, сегодня можно забыть".

По данным компании "Азбука Жилья", уровень средневзвешенной цены по итогам августа 2016 года, в границах "старой" Москвы, составил 213,2 тыс. руб./кв. м (без учета элитных объектов). При этом, уровень средневзвешенной цены кв. м на начальной стадии строительства по итогам августа 2016 года составил 98,3 тыс. руб./кв. м, а на завершающейся стадии 207,7 тыс. руб./кв. м. То есть разница в стоимости квадратного метра составляет порядка 111% или 109,4 тыс. руб. Существенно, не так ли?

"Стоит отметить, что в мае 2016 года, уровень средневзвешенной цены на начальной стадии строительной готовности составлял 128,9 тыс. руб./кв. м. Уменьшение на 31% или 30,6 тыс. руб., можно объяснить выходом новых проектов и очередей в летние месяцы - в общей сложности 22 проекта", - отмечает генеральный директора компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев. Прежде всего, это районы, где сейчас открылись новые станции метрополитена, станции МКЦ, а также объекты, которые находятся рядом с уже существующими станциями.

Однако с идеей инвестирования сегодня в недвижимость, как наиболее грамотным вложением средств, не согласен руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко. "Вложения в недвижимость ради заработка сейчас нецелесообразны. Даже новостройки не всегда подрастают в цене по мере повышения стадии строительства. При этом даже весьма востребованные проекты на первичном рынке показывают рост в основном на 10-20% от котлована до сдачи в эксплуатацию, что в пересчете на годовую доходность получается меньше банковского депозита. А риски при этом намного выше".

Риски! Когда жилье строится, что называется, в чистом поле, а приобретает его человек, для жизни, без запасной площади, то ожидание заселения может несколько озадачить. Сколько же приходится ждать ключей от квартиры? "Очень по-разному, - утверждает Олег Репченко. - Это зависит от технологии строительства (панельные дома строятся намного быстрее, чем монолитные), от стадии, на которой осуществляется покупка, особенностей самого проекта (например, при строительстве на месте бывших промзон много времени занимает подготовка территории). В зависимости от этих факторов строительство одного дома (или одной очереди) обычно занимает от года до трех лет".

Недавно в социальных сетях один пользователь написал: "Увидели предложение у застройщика в Красноармейске, там квартиры от 900 000 рублей, студии, ремонт в подарок. Прочитала бегло о проекте, все пишут, что задерживают сильно сроки строительства. Это не пугает вообще, жить есть где, купили бы ее для ребенка, да и материнский капитал пристроили бы. Кто покупал на стадии котлована? Сколько ждали строительства? Дают ли ипотеку в таких случаях?". С таким настроем, в принципе, можно брать, не глядя, любой проект с хорошей ценой.

Вы готовы ждать? Тогда удачным вложением инвестиций будет покупка квартиры в одном из строящихся жилых комплексов Москвы как, например, ЖК "Царицыно" - крупнейший проект комфорт-класса, расположенный напротив Царицынского парка, на территории общей площади 43 га. Это девелоперский проект Московского комбината хлебопродуктов (МКХ), который входит в группу компаний "Настюша" Игоря Пинкевича. Он состоит из нескольких очередей, включая "Царицыно-2", и к радости многих семей первых квартитр, которые проживают на территории комплекса, они просто сумели отхватить, как они говорят, "золотые метры" внутри МКАД за невероятно низкую цену. Ситуация со следующими очередями переплетается с общей конъюктурой рынка и темпы строительства, конечно, снижаются.

Однако по мнению аналитиков недвижимости, проект очень перспективный. На выходе это будет совершенно иная цена, поскольку Москва уже вся застроена, и счет идет на метры. "С ЖК "Царицыно" все будет хорошо в итоге, — уверена Ирина Кис. Власти взяли эту ситуацию под контроль, там периодически проводятся проверки, мэр Москвы Сергей Собянин недавно сказал, что все дольщики получат свои квартиры. В любом случае в такие проекты как "Царицыно" уже вложены миллионы, поэтому останавливать их дорого и невыгодно.

Надо сказать, инвестирование в новостройки, это сложный экономический процесс. Инвестировать в строящийся проект - это не значит просто прийти и купить одну или пул квартир. Надо понимать, что инвестирование - это бизнес, а любой бизнес - это риск. Поэтому любой инвестор может остаться не только без прибыли, но и без вложенных денег, если поставил не на того застройщика. А если все же на того? Тогда покупая квартиры в непостроенных домах, а попросту - находящихся на стадии котлована, к моменту их сдачи Госкомиссии в среднем они дорожают на 30-35% (пока налаживается инфраструктура района). Данная стратегия рассчитана на то, чтобы привлечь к новостройке внимание и "раскачать" спрос. И это - как раз соответствует планам инвестора.

По оценке Олега Репченко, подорожание объекта объясняется только приближением срока готовности и снижением рисков. "Дополнительного рыночного роста цен сейчас не происходит. Единственное исключение - проекты редевелопмента промзон с хорошей локацией недалеко от центра Москвы, которые изначально выходят с дисконтом к рынку. Подобные проекты могут вырасти в цене примерно на 30% от старта продаж до получения ключей", - говорит Олег Репченко. "Поэтому выгоднее всего входить в проект на нулевой стадии, а продавать недвижимость незадолго до сдачи проекта в эксплуатацию", - считает руководитель департамента новостроек компании "НДВ-Недвижимость" Татьяна Подкидышева.

Вы спросите, а как же бетон, строительные материалы, неужели они не влияют на стоимость новостройки? В структуре себестоимости строительства доля цемента составляет всего 8%. При двукратном увеличении цен на цемент, увеличение цены будет не таким значительным. Безусловно, есть зависимость стоимости квадратного метра от цен на основные строительные материалы, но она минимальна - прибавка к себестоимости метра составит в целом 0,5%.

Плюс помимо жилья, рассуждает Ирина Кис, сегодня есть смысл инвестировать и в апартаменты. Вход в эти проекты на 15-20% ниже, чем в проекты, предлагающие классические квартиры. Однако уже в конце осени апартаменты могут перейти из статуса коммерческой недвижимости в жилую, если по ним будет принято решение (о постоянной регистрации). Тогда покупатели апартаментов окажутся в плюсе, сэкономив на переводе.

Что ж, все это замечательно, но как решиться купить жилплощадь на стадии котлована? Сроки, согласитесь, пугают. Далеко не всех. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, статистика продаж жилья в Москве говорит об отсутствии спада на рынке. "Только за восемь месяцев 2016 года в Москве было зарегистрировано 28 тысяч (!) новых ДДУ. Общее число договоров долевого участия на сегодняшний день составляет около

57 тысяч", - отмечает Константин Тимофеев. По его мнению, такие высокие цифры говорят о том, что сокращения продаж жилья не предвидится. А значит и стоимость квадратного метра жилья в ближайшем будущем не снизится. Получается, что дольщик в любом случае в выигрыше: он застрахован от инфляции и колебаний курсов валют. Остается надеяться, что застройщик не обанкротится. Вот только в этой ситуации не надо гадать на кофейной гуще.

Стоит внимательно провести анализ рынка, оценить не только надежность застройщика, но и локацию: насколько там удачное транспортное сообщение, хорошо ли развита инфраструктура в районе, насколько он экологически благоприятен. Согласитесь, сложно будет перепродать квартиру вблизи очистных сооружений. "В целом же покупателям я бы рекомендовала обращать внимание на несколько важных пунктов. Во-первых, информационная открытость застройщика. Если на сайте новостройки и в офисе застройщика покупателю по первому требованию показывают проектную декларацию, разрешение на строительство и другие правоустанавливающие документы — это плюс. Если в стройке участвует какой-то крупный банк, то есть не просто предоставляет ипотечные кредиты для покупателей, а выдал кредит самому девелоперу на строительство ЖК (банк является финансовым партнером) — это плюс. Если продажи были запущены не на котловане, а на уровне 3-4 этажа — это значит, что у застройщика есть свои собственные средства, он не зависит исключительно от денег дольщиков, а значит при падении спроса, сможет самостоятельно завершить стройку", - резюмирует Ирина Кис.

А мы добавим, что в сложившейся экономической ситуации в главной зоне риска окажутся проекты, находящиеся на ранней стадии строительства или на этапе проектирования, так как они требуют больших денежных вложений. В более выгодном и стабильном положении находятся проекты крупных компаний, имеющих собственные средства на строительство.

Если же вы предусмотрели все эти нюансы, и у вас есть в запасе время, то, как говорил неподражаемый Марк Твен: "Покупайте землю, её уже не производят!" Да и выбор сейчас на рынке очень неплохой.