Как покупать квартиру, чтобы не разориться. Часть 1

Как ни хорошо иметь домик в деревне, а иметь собственную квартиру в городе еще лучше. Особенно если квартира эта в новом доме: никаких тебе старых ревущих труб и обветшавших стен, удобная современная планировка. Да и нет опасности того, что через какое-то время после новоселья к тебе придет небритая личность и заявит, что квартирку эту он когда-то продал "будучи выпимши", в чем теперь горько раскаивается.

Настоящий бум продаж жилья в новостройках объясняется, пожалуй, больше всего именно последним обстоятельством. Граждане готовы отдавать немалые деньги за несколько месяцев до вселения ради того, чтобы избежать "кидка". Но, как показывает практика, и покупая квартиру в новостройке, надо держать ухо востро. Поэтому несколько советов.

Чаще всего граждан вводят в заблуждение во время заключения договора. В первую очередь, это касается покупки квартиры в еще недостроенном или не сданном в эксплуатацию доме. В таких случаях вместо договора купли-продажи жилья предлагают подписать договор о переуступке прав требований, долевого участия в строительстве, финансировании или инвестировании, о совместной деятельности и проч.

Чем это грозит? Дело в том, что, подписывая такой договор, гражданин становится не покупателем, а инвестором, дольщиком или пайщиком. И если покупатель, то есть потребитель, защищен законом "О защите прав потребителей", и защищен довольно хорошо, то отношения другого рода рассматриваются в русле гражданских и хозяйственных споров. Попробуйте в суде противостоять подкованным в этих вопросах юристам строительной или риэлтерской фирмы! Кроме того, суды эти могут тянуться годами, а наказание, даже в случае выигрыша вами дела, гораздо мягче, чем в случае нарушения прав потребителей.

Так, в Псковской, Воронежской, Волгоградской областях предписания антимонопольных органов в отношении фирм, заключивших с гражданами подобные договоры, были отменены арбитражными судами в связи с тем, что, по их мнению, возникшие отношения не регулируются законом "О защите прав потребителей", а следовательно, эти дела находятся вне компетенции антимонопольных органов.

Чаще всего о том, что они дали маху, не прочитав внимательно текст договора, граждане узнают тогда, когда нарушаются сроки окончания строительства или заселения, а также если выявляются недоделки в купленном жилье. К сожалению, отделы по защите прав потребителей антимонопольных органов, куда чаще всего обращаются обиженные граждане, в этих случаях ограничены в своих полномочиях, так как требования имущественного характера могут рассматриваться только в судах. Однако консультацию и правовую помощь получить можно. Кроме того, антимонопольщики сами могут подать (и подают) иски в суды против хитроумных компаний, заключающих подобные договоры, так как те предоставили гражданам информацию, вводящую в заблуждение.

Например, в Новосибирске, проанализировав договор об инвестиционной деятельности, который проектно-строительная фирма "Сибирь" заключала с гражданами, желающими купить квартиру в строящихся домах, они доказали в суде, что данные отношения были отношениями потребителей и продавца. В результате пострадавшим гражданам были возмещены убытки, выплачена неустойка и компенсирован моральный вред. Однако фирма "Сибирь" отказалась привести разработанную ею форму договора в соответствие с требованиями законодательства о защите прав потребителей, и поэтому антимонопольные органы готовятся обратиться в суд, ибо, называя договор инвестиционным, фирма вводит граждан в заблуждение относительно предмета договора и вытекающих из него прав и обязанностей сторон.

В Саратове при проверке ЗАО "Волгожилстрой" было установлено, что общество не предоставляет в наглядной и доступной форме информацию о цене, условиях приобретения работ и услуг. Гражданам для заключения предлагались договоры о долевом участии в строительстве и об уступке прав требования. Возбудив дело, местные антимонопольные органы пришли к выводу, что данные договоры являются договорами купли-продажи, отдельные их пункты ущемляют права потребителей. По результатам расследования было выдано предписание, которое фирма выполнила, приведя договоры в соответствие с законом.

Поэтому мой вам совет: если покупаете квартиру в новостройке, не поленитесь, прочтите, как называется договор, который вам предлагают подписать. Сходите к юристу, узнайте, какими правами и обязанностями вы будете обладать, заключив такой договор. Особенно поинтересуйтесь, будет ли у вас возможность воспользоваться законом "О защите прав потребителей" или ваши споры с продавцом квартиры будут рассматриваться только на основании Гражданского кодекса.

Особенно сложно квалифицировать договор об уступке требований. Как правило, такие договоры предлагает гражданам один из инвесторов строительства. При этом договор имеет в виду, что гражданин в обмен на деньги получает не квартиру, а право требовать передачи квартиры. Здесь важно, находится ли данный объект уже в чьей-то еще собственности или нет. Если незавершенное строительство уже находится в собственности инвестора, то он не может заключать договор переуступки требований. Кроме того, первоначально заключенное соглашение инвесторов застройки должно содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов. Поэтому, если вам предлагают подписать такой договор, изучите и основное инвестиционное соглашение.

И помните: договор об уступке требований основанием для регистрации права собственности не является! Передача недвижимости (квартиры) должна оформляться другим договором: между гражданином и организацией, отвечающей по требованиям, которые в результате договора по переуступке перешли к гражданину.. Именно данное соглашение является основанием для регистрации права собственности гражданина на квартиру! Этот договор является типичным договором о передаче товара, и к отношениям по нему может применяться законодательство по защите прав потребителей.

Нелишне внимательно прочесть и сам текст договора. Например, часто общая площадь будущей покупки указывается приблизительно. Продавцы новостроек объясняют это тем, что возможны изменения в ходе строительства. Сам срок исполнения договора также часто указывается неопределенно: например, "после сдачи дома в эксплуатацию". Между тем дом может быть не принят госкомиссией, или между инвесторами – например, городом и застройщиками – может возникнуть конфликт и судебное разбирательство – случаев, когда построенные дома не вводятся в строй годами, множество. Риэлтеры вообще не рекомендуют покупать квартиры в домах, не принятых госкомиссией, построенных не слишком известными фирмами. Если все же решитесь, настаивайте на указании точных сроков исполнения договора и порядке приема квартиры, а также на внесении в договор санкций за неисполнение его в срок. Кстати, о санкциях в отношении граждан, которые по какой-либо причине хотят расторгнуть заключенный договор, его составители обычно не забывают. Внимательно читайте эту часть: возможно, вы не сможете получить все свои деньги целиком, если решите отказаться от покупки квартиры даже по вине продавца. А если в договоре содержатся условия, по которым контрагент может в одностороннем порядке разорвать его, смело требуйте исключения этого пункта: он нарушает 310 статью Гражданского кодекса.

Если вы уже заключили договор, который не является договором купли-продажи, а квартиры все не видно, при обращении в суд смело можете ссылаться на мнение антимонопольного министерства России.

Так, если ваш договор предусматривает совместную деятельность в строительстве дома, где в качестве вклада в нее вы вносите денежные средства, можно доказывать, что квалификация такого договора как "договор простого товарищества" не отражает действительных отношений сторон и не может быть признана обоснованной. Ссылайтесь на то, что вы при заключении договора имели целью не получение дохода, а получение квартиры для проживания. В соответствии со ст.1041 Гражданского кодекса по договору простого товарищества (о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. То есть здесь есть общая цель участников, а в вашем случае цели различны: для контрагента целью является прибыль, а для вас – квартира для личных нужд. Можете обратить внимание и на то обстоятельство, что договоры на ведение совместной деятельности по строительству дома заключены с вами и другими покупателями, с которыми вы не связаны, в виде отдельных двусторонних договоров, что противоречит самой сущности совместного товарищества. А так как п.2 ст.1041 Гражданского кодекса гласит, что сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации, смело ссылайтесь на него, поскольку для участников строительства совместная деятельность по строительству дома является предпринимательской деятельностью, направленной на получение прибыли, а для вас – нет. А участие физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, в таких отношениях не допускается.

Другая схема – заключение договора о финансировании строительства жилого дома и последующей передачи квартиры. Обычно это договоры об инвестиционной деятельности, об уступке права требования, о финансировании инвестиционной доли и проч. В таких договорах граждане-покупатели называются "инвесторами". Доказывайте, что вы заключали такой договор в целях удовлетворения своих личных бытовых нужд, а соответственно, исходя из содержания ст.9 Федерального закона "О введении в действие части второй гражданского кодекса РФ", должен применяться закон "О защите прав потребителей". На эти же законы ссылайтесь и в случае заключения смешанного договора.

В последнее время суды, в том числе Москвы и Московской области, Карелии, Томской, Орловской и Белгородской областей все чаще применяют в подобных случаях положения закона "О защите прав потребителей", так что не считайте свое положение безнадежным. Например, в г. Королеве гражданин смог добиться через суд расторжения договора долевого участия с ОАО "Мытищинская инвестиционная компания" и заключить с ней мировое соглашение. Однако помните, что профилактика – лучшее средство лечения. Честное слово, отдавая такие деньги за квартиру, не стоит жадничать на деньгах для юриста, который будет сопровождать вашу сделку.

Окончание следует