Как покупать квартиру, чтобы не разориться. Часть 2

Покупка квартиры – дело, конечно, хлопотное, но приятное. Однако прежде чем купить, надо найти. А чаще всего – и продать свое нынешнее жилье. Здесь хлопот еще больше: и купить хочется подешевле, и продать подороже, и сделать это надо в сжатые сроки. А если в квартире прописаны несовершеннолетние дети да ставшая на старости лет невероятно капризной бабушка? Короче, без услуг риэлтеров сегодня обходятся только при очень простых сделках и очень рисковые люди.

Рост рынка риэлтерских услуг даже опережает рост рынка новостроек. Оно и понятно: вторичный рынок жилья многократно превышает "первичку", а охоту к перемене мест наши граждане в последние годы приобрели неимоверную. И это не предел: в развитых странах человек меняет жилье в среднем раз в 3-5 лет. Правда, там чаще всего квартиры снимаются, а не покупаются, поэтому наш риэлтерский рынок западные коллеги оценивают как весьма сложный.

Но сложность работы не должна отражаться на качестве. Увы, здесь пока все не так радужно. Проверки деятельности риэлтерских фирм в России показали, что в большинстве регионов их работа оставляет желать лучшего. Так, на территории Сахалинской области действуют в общей сложности 34 фирмы и индивидуальных предпринимателя, оказывающих риэлтерские услуги. В 2000 г. все они были проверены на предмет соблюдения законодательства о защите прав потребителей. Выявлены многочисленные нарушения Гражданского кодекса, законов "О защите прав потребителей" и "О рекламе", положения о лицензировании риэлтерской деятельности. Потребителям не предоставлялась полная информация об услугах: так, только две фирмы имели оформленный по всем правилам прейскурант на оказываемые услуги.

Наиболее типичные нарушения риэлтерами прав потребителей можно разделить на три группы. Во-первых, это недостаточная или недостоверная информация об исполнителях услуг и о самих услугах. Не предоставляют сведений о наличии лицензии часто потому, что лицензия как таковая отсутствует или ее действие приостановлено. Не предоставляют информацию о том, какие услуги оказываются, об их цене и порядке предоставления. Кстати, прошу обратить внимание: информация эта должна не просто иметься в наличии, а в соответствии с законом предоставляться "в наглядной и доступной форме". И если в случае конфликтной ситуации вам вытащат из стола какую-то бумагу, пусть даже украшенную множеством гербов и печатей, спокойно оспаривайте право ваших обидчиков действовать по ней, так как до вашего сведения она не была доведена. "Заумность" предоставленной вам информации с использованием специальных и юридических терминов также может дать основание оспорить утверждение риэлтеров "вы знали, на что шли", потому что информация должна быть для вас доступной не только физически, но и, так сказать, умственно, то есть быть понятной.

Следующее типичное нарушение: отсутствие письменно заключенного договора на оказание риэлтерских услуг, как того требует Гражданский кодекс. Вообще-то полное отсутствие договора характерно, скорее, для частных маклеров, но и в риэлтерской фирме вам могут предложить договор, составленный не по правилам: без печати и подписи ответственного лица. Разговоры "давайте вначале квартиру найдем (или покупателя на вашу квартиру), а потом договор подпишем" отметайте сразу: как минимум часть денег вы платите риэлтерам немедленно, да и ваша надежда на их помощь чего-то стоит – ведь вы перестаете самостоятельно искать нужные варианты. А значит, в случае недобросовестности риэлтера, потеряете время.

Перед подписанием договора внимательно вчитайтесь в текст. Третье типичное нарушение: включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. Например, ответственность исполнителя наступает только при наличии вины (которую еще надо доказать), в случае вашего одностороннего отказа от договора на вас накладывается неустойка или штраф в твердой денежной сумме. Уточните, за какие именно услуги вы платите. Саратовское территориальное управление МАП России при проверке ООО ПСК "Юником-98" выявило, что потребителям предлагаются договоры, в которых услуги оплачиваются комплексно. В результате клиенты фирмы не могли отказаться от какой-либо услуги и не оплачивать ее. Согласитесь, если вам не нужно размещение рекламы в СМИ (например, выбор жилья на продажу спокойно можно вести по имеющимся базам данных, так как предложений здесь предостаточно), то глупо ее оплачивать.

Внимательно прочитайте определение предмета договора, прав и обязанностей сторон – особенно исполнителя. Здесь риэлтеры тоже часто не утруждают себя заботами о точности. А ведь в случае возникновения споров именно на основании договора определяется перечень конкретных действий, которые должен был совершить исполнитель. Например, Челябинское ТУ МАП России при проверке деятельности частного маклера установило, что предмет договора им определялся как "работы по выявлению потенциального покупателя". Понятно, что обращавшиеся к нему граждане рассчитывали не только узнать о потенциальной возможности продать квартиру, но и надеялись совершить реальную сделку.

Не подписывайте бессрочных договоров: не указывая точных сроков исполнения обязательств, риэлтер, по существу, освобождает себя от всякой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Ссылки на сложность определения сроков ("ситуация на рынке неопределенная", "ваш вариант очень сложный/легкий") не должны вводить вас в заблуждение: в конце концов, на то они и профессионалы, чтобы справляться со всеми трудностями.

В то же время, не подписывайте обязательств с непомерными штрафными санкциями в отношении вас. Конечно, риэлтеры тоже хотят обезопасить себя от возможной недобросовестности клиента, но ответственность потребителя не может быть более тяжкой, чем ответственность исполнителя. Например, договор одной сахалинской фирмы содержал условия о том, что за неявку или опоздание на совершение сделки по продаже квартиры гражданин обязан выплатить штраф в размере тысячи рублей, а за несоблюдение условия о нахождении в продаваемой квартире в определенное время – 500 рублей за каждый день нарушения и т.п.

В последнее время достаточно распространены и услуги, которые закон не относит к риэлтерским. Это когда фирмы или индивидуальные предприниматели предоставляют за плату сведения о квартирах, домах, дачных участках и т.д., которые продаются, сдаются в аренду или обмениваются. На оказание таких услуг не требуется получение лицензии, поэтому контроль со стороны лицензионных органов за такими фирмами отсутствует. Однако здесь нарушений не меньше. Так, в Челябинской области практика оказания "информационных услуг" распространена столь же широко, сколь и жалобы граждан, с которых взяли деньги за недостоверную информацию. Чтобы избежать ответственности, "горе-информаторы" включали в договоры условие о том, что "договор действует до вселения заказчика". В результате срок исполнения договора становился неопределенно долгим, и столь же долго гражданин мог получать ненужную ему "дезу".

Конечно, не только перечисленные факты определяют нравы риэлтерского рынка. Здесь достаточно высока конкуренция, и солидные конторы, дорожа своей репутацией, стараются не допускать проколов. Да и суды имеют хорошую практику разрешения споров в этой области. Но быть внимательным при заключении договора с риэлтерской фирмой стоит даже в том случае, если вас оглушило великолепие их офиса с почетными дипломами на стенах и симпатичными девушками, подающими кофе. Не бойтесь показаться занудой и буквоедом: поверьте, самая очаровательная девушка-риэлтер делается именно такой, когда речь идет об интересах ее фирмы. Вы же доверяете им самое дорогое, что у вас есть, – свое жилье.