В поисках квартирного пространства

Люди хотят изменить свое жилище по разным причинам. Одним хочется поместить в двухкомнатной "хрущобе" пять человек, включая тещу и собаку. Другим нравится, лежа в джакузи, доставать из бара запотевший джин-тоник. Третьи просто реализуют таким образом свое желание изменить мир. Но какими бы причинами вы ни руководствовались, прежде чем затевать перепланировку квартиры, подумайте: а оно вам надо?

Прежде всего, имейте в виду, что существует два понятия: перепланировка и переоборудование, объединенные общим термином "переустройство". Переустройством помещений, согласно ст.1 Закона "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", называется "проведение в одном или нескольких (взаимосвязанных) помещениях мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их состава и/или функционального назначения, а также инженерного оборудования. Понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках". Сюда относится "перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат и вентиляционных каналов; перенос и разборка (частичная или полная) межкомнатных перегородок, устройство и переоборудование тамбуров" и даже остекление лоджий и балконов. И на все это вам потребуется разрешение соответствующих служб.

Надо признать, что процедура получения разрешения не из легких. Так, в Москве для производства перепланировки квартиры необходимо пройти следующие этапы: заказ проекта; получение поэтажного плана; разработка эскизного проекта и его согласование; получение разрешения межведомственной комиссии при районной управе (МВК), производство работ; приемка БТИ.

Вначале необходимо заказать проект в одной из лицензированных проектных организаций. В Москве это МосжилНИИпроект, МНИИТЭП, Моспроект. Как понимаете, эти организации, практически монополизировав данный рынок, держат цены, что называется, на уровне. Официальные цены специалисты в данных организациях затрудняются назвать сразу, "все зависит от проекта", но, по словам знающих людей, придется заплатить порядка $600-800 "мимо кассы". И, как говорил Остап Бендер, торг здесь неуместен: от работы проектной организации во многом зависит легкость прохождения вашего проекта в инстанциях.

Проектная организация проведет техническое обследование квартиры и всего здания, определит тип квартиры и ее исходное состояние, составит план межэтажных перекрытий, инженерных систем, несущих стен и конструкций, выдав по результатам техническое заключение о целесообразности работ по переустройству. При этом вам необходимо представить проектировщику поэтажный план квартиры или объединяемых квартир из БТИ, справку о согласии всех совершеннолетних жильцов и собственников данной квартиры (или квартир) на перепланировку, заверенную в местном жилищном органе (РЭУ или ДЭЗ), при необходимости – письменные соглашения с владельцами смежных, выше- и нижележащих квартир о том, что они не возражают против проведения перепланировки, заверенные в РЭУ. Не слабо? Имейте в виду, что если проект перепланировки включает переоборудование помещений вне квартиры (например, обустройство тамбура), то необходимо получить разрешение собственника данного помещения – муниципальных органов или жилищного товарищества, а также владельцев находящихся в данном помещении коммуникаций.

Далеко не все ваши фантазии могут быть воплощены в жизнь. Даже если вам кажется вполне логичным перенести санузел на место кухни, дабы, лежа в ванне, наслаждаться видом из окна, вырезать часть воздуховода, мешающего поставить холодильник, или снести несущую стену между кухней и гостиной, делать этого нельзя. Еще нельзя замуровывать в стену стояки и разводку газовых труб и стояки центрального отопления. Обо всех тонкостях вам расскажут проектировщики и строители, которые могут найти приемлемый для вас вариант.

Но, как всегда, если очень хочется, то... Например, проем в несущей стене можно укрепить специальной металлической конструкцией, а переоборудование санузла согласовать с живущими ниже соседями. Другое дело, что все подобные изменения требуют официального разрешения и дополнительных затрат.

Но вот "добро" получено. Теперь разрабатывается эскизный проект перепланировки, где, помимо прочего, должны указываться технические характеристики устойчивости и прочности строительных конструкций, соответствующие СНиПам, показатели огнестойкости помещения и его элементов и конструкций, а также, в случае удаления части несущей стены или устройства в ней проема, усилия, нагрузки и виды воздействий на конструкции. Разрабатывается схема переоборудования и переноса внутриквартирных инженерных систем. Полученный эскизный проект и техническое задание необходимо согласовать с СЭС, Госпожарнадзором, ДЭЗ, районным отделом архитектуры (РАПО), Государственной жилищной инспекцией префектуры административного округа, при необходимости – также с "Мосгазом" и "Мосэнерго", после чего все эти документы, плюс выписка из домовой книги и финансово-лицевой счет, представляется в Межведомственную комиссию при районной управе, которая и принимает окончательное решение о перепланировке.

МВК – последняя инстанция, от которой зависит, окупятся ли потраченные вами усилия и деньги. Как правило, у "самоделкиных", решивших сэкономить, шансов крайне мало. Далеко не всегда удается получить разрешение МВК с первого захода, даже если за дело берутся грамотные специалисты. Учитывая, что комиссия собирается раз в месяц, получение разрешения может затянуться на 2-4 месяца. Учтите, что согласования, полученные вами в различных инстанциях, действительны в течение года. А теперь сложите время, необходимое на сбор всех документов, подготовку проекта, заседания МВК – и посчитайте, сколько вам остается непосредственно на ремонтные работы.

По словам специалистов, в среднем на получение разрешения уходит 4-6 месяцев, если не торопить события, а то и дольше. Впрочем, можно уложиться и в 2 месяца: если обратиться в специализированные фирмы. Как правило, это мощные ремонтно-строительные корпорации, имеющие в своей структуре и юристов, и людей, связанных с "нужными человечками" в тех инстанциях, от которых зависит решение вашего вопроса. Общую сумму сборов, которые при этом необходимо уплатить, назвать сложно, но, по полученным данным, официальная часть составит не менее $800, а услуги "помощников" – $2000. Плюс приблизительно $1000 на то, что один из анонимных собеседников автора поименовал эвфемизмом "накладные расходы на получение согласований". Итого за все про все вы заплатите порядка $5000. Это, заметьте, еще до начала работ, которые тоже стоят немало.

Кстати, работы тоже придется выполнять силами специалистов ремонтно-строительных компаний: по результатам произведенной перепланировки БТИ принимает объект, при этом проверяется соответствие фактически выполненных изменений представленному проекту, решению межведомственной комиссии и проведенным замерам. Если нанять украинцев, вряд ли вам удастся легализовать полученное "произведение". Кстати, стройматериалы и оборудование, как правило, рекомендуется покупать если не у фирмы, то с консультацией ее специалистов, т.к. иначе качество работ не гарантируется.

В принципе, нельзя сказать, что результат вас не удовлетворит. И работы будут проведены качественно, и никаких проблем с недовольными соседями или техником из домоуправления не возникнет. Более того, серьезные перепланировки и переустановку оборудования лучше так и проводить. Другой вопрос, сколько это будет стоить. В принципе, на эти деньги спокойно можно купить квартиру попросторнее или поудобнее.

Вопрос в другом. То же остекление лоджий и балконов – нужны ли здесь такие сложности? На взгляд простого обывателя, всё, что нужно – это разрешение пожарной охраны (на случай, если по вашему балкону проходит пожарная эвакуационная лестница) да предложение пользоваться одним из утвержденных городом архитектурных проектов. По признанию одного из собеседников автора, разрешение здесь нужно скорее чиновнику, дабы в случае падения на прохожего стекла из разбитого окна лоджии отвечал владелец квартиры, а не он. В результате – лоджии застекляются в массовом порядке, однако полученных разрешений единицы – кому хочется проходить семь кругов чиновничьего чистилища? Столь же массово вырезаются воздухопроводы, что запрещено категорически, – и тоже ничего. Пока гром не грянет.