Центр Москвы станет островом миллионеров

ФОТО: ИТАР-ТАСС

Столичные власти, похоже, решили окончательно запретить строительство в центре Москвы. Включая жилищное. "Первая задача – это приведение в порядок исторического центра Москвы, – заявил в минувшую пятницу на коллегии городского стройкомплекса Сергей Собянин. – Нами принято решение максимально ограничить, практически запретить новое строительство в центре города и в течение трех лет закончить большинство строек в центре города. Причем ряд строек, которые уже начаты, по договоренности с инвесторами могут быть перепрофилированы с учетом потребностей города. Вместо торговых центров и офисов в центре города в большей степени будут строиться гостиничные места, апартаменты и жилье".

Против инвестиционного строительства в центре города выступал еще Юрий Лужков, и в рамках борьбы с точечной застройкой оно в самом деле несколько сократилось. Объявив, что в историческом центре не место офисам, торговым комплексам и другим коммерческим объектам, прежние власти предлагали строить там исключительно жилье.

Сейчас жилой фонд внутри Садового кольца представлен тремя основными видами застройки. Классическим ее представителем являются разваливающиеся двух – трехэтажные постройки XIX – начала ХХ вв., первые этажи которых использовались под бутики, клубы и рестораны. Верхние этажи либо пустуют, либо заселены аборигенами, не желающими покидать насиженные места, невзирая на ужасающее техническое состояние домов. Две другие основные категории – это хорошо сохранившиеся здания преимущественно сталинской эпохи и элитные дома постперестроечного периода. В незначительном количестве в центре представлены дома периода позднего СССР, где проживали представители "спецконтингента" (посольские работники, советская номенклатура и т.п.). В редких случаях в пределах Садового встречаются самые обыкновенные "хрущевки" и "брежневки".

Прекращение жилищного строительства там, где жилье и без того в дефиците, в перспективе может привести к удорожанию и без того очень недешевой недвижимости. "Девелоперы не закроют те проекты, которые достраиваются, – говорит один из ведущих специалистов рынка недвижимости, профессор РЭА им. Г.В.Плеханова, член Национального совета Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. – А это значит, что еще два – три года будет продолжаться строительство и продажа помещений в тех объектах, которые там строятся. Конечно, найдутся желающие воспользоваться ситуацией и поднять цены хотя бы на вторичном рынке и рынке недостроенных объектов. Но вопрос в том, найдут ли они покупателей на повышенные цены, и как вообще рынок отреагирует на это. Он просто может и не пойти на повышенные цены. Уровень доходов населения растет сегодня не так быстро, и бизнес развивается не столь активно. Поэтому главным фактором в части цен все же будет оставаться не дефицит жилья, а наличие платежеспособного спроса".

Московский рынок жилья пока не преодолел окончательно последствия экономического кризиса. К покупке недвижимости (особенно дорогой) человек обычно приступает тогда, когда его бизнес или доходы уже преодолели кризисный период, а впереди просматривается сравнительно ясная перспектива. Это означает, что оживление рынка, вызванное нынешней относительно благоприятной общеэкономической ситуацией, будет иметь кумулятивный эффект.

"Сейчас нет дефицита предложения, есть его избыток, – говорит Геннадий Стерник. – Поэтому сначала надо, чтобы рассосался избыток предложения. Это должно произойти довольно быстро. Часть его уже рассосалась за 2009 – 2010 годы. В 2011-м пройдет полгода, и рассосется все остальное. После этого можно ждать возвращения привычного нам дефицита предложения на рынке жилья. Вот тогда цены, конечно, могут несколько подняться, если предыдущий пункт – готовность покупателей к поднятию цен – не затормозит этот процесс. А если нефтяные цены нам помогут, то вот тогда и цены на недвижимость точно вырастут; но рассчитывать на этот сценарий в планах и прогнозах нецелесообразно".

Таким образом, можно сделать вывод, что цены на жилье в центре Москвы, по крайней мере, не упадут. Даже если общеэкономическая ситуация неожиданно даст обратный ход, понимание того, что перспективы нового строительства здесь весьма туманны, будет укреплять продавцов в стремлении держать цены. А учитывая неплохие перспективы мирового нефтяного рынка как минимум на ближайшие пару лет, можно предположить, что поводов для снижения цен на недвижимость в центре Москвы в этот период будет не так уж много.

Рассуждая о возможных последствиях запрета строительства в центре Москвы, стоит обратить внимание на то, что город, по словам Собянина, намерен "максимально ограничить" и "практически запретить" строительство. По сути, это означает, что о тотальном запрете речь все-таки не идет. По некоторым данным, строить в незначительном количестве разрешат на месте разрушенных или сгоревших зданий.

Запретом на жилищное строительство город в течение трех лет полностью выводит из игры весь нынешний пул застройщиков, работающих в центре Москвы. При этом за городскими властями остается право в определенных случаях привлекать к работам в центре новых или принявших новые условия прежних девелоперов. Например, чтобы построить что-то на месте неожиданно сгоревшего дома (интересно, станут ли дома гореть чаще?). Все это довольно быстро может принять характер завуалированного передела рынка, когда на место уходящих игроков начнут приходить новые. Как показывает практика, в условиях невысоких объемов заказов и при возросшем расходе "специфических ресурсов" повышение цен становится практически неизбежным.

Характерно, что в этом случае может не сработать и фактор недостаточного спроса. Элитное жилье (а другое в центре Москвы строить теперь будет бессмысленно) в наименьшей степени подвержено влиянию конъюнктуры. Для покупателя оно является имиджевым элементом и редко покупается "на последние".