Парадоксы элитного жилья

Как известно всем, москвичей испортил квартирный вопрос. Но это было давно. А теперь на московском рынке недвижимости вы можете обрести все, что пожелаете. В том числе – легко снять элитное жилье на пару лет: в центре, с евроремонтом и рядом с метро. Были бы деньги...

Квартира в престижном районе Москвы на протяжении многих лет была пределом мечтаний многих советских, а потом и российских граждан. С либерализацией рынка и началом строительного бума доля рынка аренды элитного жилья в столице неуклонно росла до июля нынешнего года. А сейчас рынок замер. В чем же причина остановки локомотива московской экономики?

Сотрудники ведущих московских агентств недвижимости оказались людьми довольно разговорчивыми и охотно поделились с нами своим видением ситуации. Во-первых, июль и август – время традиционного затишья на рынке. Вот в начале сентября, со стартом учебного года, начнет "спускаться с гор" клиент. Обеспеченные отпрыски кавказских родов не размениваются на Курьяново или какое-нибудь Молжаниново. Навстречу "горнякам" (как ласково называют юных студиозусов с юга в одной риэлторской конторе) полетят с "северов" продолжатели нелегкого дела своих отцов в нефте- и газодобыче. Оба потока встретятся в столице и начнут распределяться по элитным гнездышкам. А пока менеджеры агентств ждут и надеются. И совсем бы не заботили их сезонные колебания, если бы... Второй причиной замершего на нулевой отметке показателя рост рынка аренды называются массированные слухи о грядущем обвале цен на жилье. Сегодня богатый клиент смекнул, что надо бы на всякий случай выждать, и стройными рядами ушел с рынка аренды. В первую очередь это сказалось на элитных предложениях – никому не хочется выбрасывать на ветер большие деньги. Третьей причиной, возможно, тесно связанной со второй, является демонстрируемая властями активность по внесению существенных изменений в Жилищный кодекс и другие законы, касающиеся жилищной политики. Обещается вроде как законодательное исправление перекосов рынка недвижимости: будет вам доступное качественное жилье, а значит и цены непременно упадут.

Клиенты, может быть, в это и верят, а риэлторы со стажем, прямо скажем, не сильно. Падения не будет, цены на аренду могут застыть на нынешнем уровне или немного подрасти, но снижения точно не предвидится. Причина проста до банальности: кредитоспособный клиент отнюдь не перевелся. Пока люди способны платить, цен никто не снизит.

А известно ли вам, дорогие читатели, по каким признакам у нас определяется это самое элитное жилье? Да ни по каким, на самом деле. Элитным, например, считается даже не отремонтированная однокомнатная квартира без мебели в центре Москвы. В Центральном округе арендовать что-либо жилое менее чем за $1000 в месяц практически невозможно, поэтому весь этот рынок изначально элитный по ценам. Месячная стоимость аренды в тысячу "зеленых" выступает единственным универсальным критерием элитарности. Обычно менеджер, ведущий сделку, получает процент в виде месячной оплаты. Соответственно, чем выше цена, тем больше прибыль. Правда на супердорогие квартирки существует верхний лимит – $5 тысяч. Больше этой суммы агентства, как правило, не спросят.

Существует парадокс, который условно можно назвать "резиновый центр". Кажется, в пределах Садового кольца застроили все, что могли, и даже то, что не могли. Ан нет, работники сферы недвижимости утверждают обратное. Еще как строится "новая Москва" в старых районах! На данный момент перспективной считается ул. Солянка. Парадокс разрешается довольно легко: новые элитные здания под аренду строят, в основном, на месте снесенных старинных домов. Официально это называется реконструкцией центра исторической застройки города.

В последнее время много элитного жилья под аренду востребовано в ближайших пригородах Москвы. Считается, так ближе к природе, экология лучше, тише, наконец. Традиционно популярным остается северная часть Замоскворецкой линии метро, особенно район Сокола и так называемый "ХЛАМ". Аббревиатура появилась для обозначения домов сталинской эпохи, заселенной творческой интеллигенцией по Ленинградскому проспекту и прилегающим районам. А расшифровывается она просто – "Художники Литераторы Артисты Музыканты".

Технология работы агентства с богатенькими буратинами довольно проста. Клиент звонит по телефону и излагает, что бы ему хотелось снять. Умные клиенты звонят сразу в несколько компаний. Поэтому тут же начинается гонка между менеджерами: чья фирма быстрее предложит интересные варианты. Раскрывая страшный секрет, скажем, что электронная база данных по квартирам у агентств одна и та же. За клиентом сразу закрепляется менеджер, подписывается договор на показ определенного количества квартир.

При работе с крупной компанией, в принципе, неприятностей возникать не должно. Но если клиент работает даже с самым солидным агентством через посредника, то может пенять только на себя. Договорная схема в этом случае такова: у клиента договор с посредником, у посредника – с агентством. То есть, у клиента с агентством юридических отношений нет. Впрочем, арендатор может об этом и не узнать, потому что чаще всего посредником выступает не физическое лицо ("черный маклер"), а такая же серьезная риэлторская контора.

Как показывает практика, люди средней придирчивости сдаются на 3-5 варианте. Менеджер, выезжающий с клиентом на показ квартиры, в большинстве случаев и сам видит жилье в первый раз, поэтому возможностей для обмана у него не так уж и много. Да и репутация дорога. Чаще всего, если квартира плохая, менеджер делает упор на развитую инфраструктуру района или благоприятную окружающую среду. Хорошо идет вторичный рынок недвижимости, доля только построенных домов под аренду не превышает 30%. И опрошенные нами эксперты предсказывают сами себе неплохое будущее в деле элитной аренды.