Купить квартиру и не быть обманутым – это просто

"Yтро": Российскому рынку недвижимости в его нынешнем виде уже порядка 17 -18 лет. Можно ли сказать, что с момента его появления и до сегодняшнего дня сложилась какая-то тенденция в плане мошенничеств и других преступлений с недвижимостью? Стало их меньше или, наоборот, больше?

Михаил Раздольский: Махинаций с недвижимостью стало меньше, но можно сказать, что они стали более утонченными. В 90-е мошенничеств было очень много в первую очередь потому, что обыватель того времени плохо ориентировался на рынке недвижимости, вернее, не ориентировался в нем никак. Да что говорить, совершенно невежественными были не только граждане, но и сами риелторы: они только набирались опыта, не было необходимой документации, половину документов не могли правильно оформить. В начале 90-х рынок был достаточно непрофессиональный, работать и ориентироваться на нем было непросто и опасно, в первую очередь из-за неприкрытого криминалитета. Сейчас люди стали более подкованными, а криминал постепенно перешел к более интеллектуальным способам отъема денежных средств у населения.

Например, сейчас можно встретить достаточно утонченное мошенничество, осуществляемое с людьми, внесшими задаток за квартиру. При ценах последних лет это суммы в десятки тысяч долларов. Доверчивых покупателей, которые не привыкли следить за прохождением контрактов, мошенники ловят на их несоблюдении, которое сами и подстраивают. Как это происходит? Допустим, в контракте прописано, что сделка должна состояться шестого числа. За день до этого покупателю с непонятного мобильного номера звонит некто, представляется помощником проводящего сделку риелтора и сообщает, что завтра сделки не будет, дескать, у нас нотариус заболел, и с продавцом риелтор договорился на проведение сделки послезавтра, когда надо подъехать на фирму с деньгами и оформить сделку. Через день покупатель приезжает в офис на встречу, где ему и говорят: уважаемый, вы должны были явиться вчера, что же вы пришли сегодня? Вот акт, который подтверждает, что вас вчера не было на сделке, и продавец по этой причине отказался продавать квартиру. Так что мы по вашей вине потеряли значительную сумму, которую рассчитывали заработать, и потеряли продавца, который разорвал контракт опять-таки по вашей вине. Теперь мы ваш аванс не вернем – должны же мы компенсировать понесенные убытки. Тем более у нас в контракте есть соответствующий пункт.

Конечно, человек не соглашается с таким оборотом дел и начинает спорить, объяснять, что ему звонили, просили перенести встречу. Но кто звонил, откуда – непонятно. И хотя по закону аванс за квартиру в случае расторжения сделки по инициативе компании покупателю просто обязаны вернуть в полном размере, далеко не все будут отстаивать свою, честную, точку зрения. Какая-то часть плюнет и сдастся, увидев, что со всех сторон обложили документами. Кстати, такие мошеннические уловки встречаются и у недобросовестных риелторских фирмочек.

"Y": И как не попасть в такую ситуацию?

М.Р.: Во-первых, поддерживать контакт только с самим риелтором и, получив звонок о переносе даты сделки, немедленно связаться с ним для подтверждения. В таком случае у мошенников просто не останется пространства для маневра. Во-вторых, стоять на своем до конца, обращаться в примирительные комиссии в самой компании, в комитет по защите прав потребителей Московской ассоциации риелторов, в которой состоят все уважающие себя риелторские агентства. В-третьих – обращаться в суд. Как правило, как только фирмы, которые занимаются такими махинациями с авансами, начинают таскать по судам, они приостанавливают свою работу. Ну, а внутри профессионального сообщества информация распространяется достаточно быстро, так что через некоторое время с такими людьми попросту никто не будет иметь дело – у них будет слишком плохая репутация. Хотя эти правила могут помочь, только когда речь идет о сотрудничестве с компанией. Если клиент решил обратиться к частному лицу, он действует исключительно на свой страх и риск, остается с маклером один на один. Спрогнозировать вероятность мошенничества, предсказать результат в случае конфликтной ситуации здесь очень сложно.

"Y": А как вообще можно классифицировать преступления на рынке недвижимости?

М.Р.: Я бы разделил все виды мошенничеств и преступлений на рынке недвижимости на четыре основные группы.

Первая и самая большая – невольные мошенничества. Когда люди совершают действия, которые с житейской точки зрения вроде как понятны, но не выдерживают никакой критики ни с точки зрения закона, ни с точки зрения нравственности. Таких случаев, к сожалению, много. Это и родители, которые пытаются выселить детей, это и родственники психически больных, наркоманов и алкоголиков, это и люди, которые неправильно оформили наследство.

Представим, что есть семья, и один из ее членов состоит на учете в психо- или наркологическом учреждении. То есть страдает психическими заболеваниями, которые не дают осознать глубину обязательств, вытекающих из заключенного договора, сориентироваться в последствиях заключения контрактов купли-продажи, обмена, дарения и проч. В ряде случаев члены семьи такого больного, испытывая различные материальные трудности, пытаются продать квартиру, где зарегистрирован такой человек. Изначально, не будучи преступниками, они пытаются скрыть от риелторов и потенциальных покупателей обстоятельства, связанные с состоянием здоровья, что, конечно, является нарушением буквы закона. Иногда случается так, что люди с тяжелым психическим расстройством, люди пожилого возраста не осознают своих действий, хотя в период ремиссии посторонним достаточно сложно заподозрить в их состоянии какие-то отклонения. Ну а кто по собственной воле будет проводить медицинское освидетельствование пожилых родителей, заранее зная, что их могут признать недееспособными? Да еще если на них записана недвижимость. Зато после завершения сделки здоровые члены семьи зачастую хватаются за эту юридическую "соломинку" и пытаются отсудить квартиру обратно, апеллируя к недееспособности родственника-продавца.

Целый ряд подобных случаев связан с прописанными в квартире детьми. Живущий в приватизированной квартире ребенок является ее совладельцем и обладает всеми правами на нее. И если родители хотят продать квартиру, они должны обратиться в органы опеки, которые должны обеспечить соблюдение прав ребенка. У ребенка также есть часть прав собственности на квартиру, и родители не вправе ею распоряжаться без учета его интересов. Однако случаются обстоятельства, когда родители хотят использовать квартиру совершенно самостоятельно. Например, глава семьи впал в огромные долги, но у семьи есть большая квартира, половина которой оформлена на двоих детей. Допустим, супруги решили эту квартиру продать. Но детские доли по закону продавать нельзя. И вот они начинают хитрить – например, перед приватизацией квартиры регистрируют детей по другому адресу.

Одним словом, существует колоссальный пласт преступлений, где в качестве злоумышленников выступают не профессиональные преступники, а простые граждане. Хотя и такие граждане иногда проявляют поистине воровскую смекалку. Например, встречаются случаи явного мошенничества, когда люди заранее учитывают возможные осложнения в виде недееспособных владельцев квартиры и продают недвижимость. Их цель – впоследствии возбудить дело и забрать свою квартиру обратно. Ведь не секрет, что при заключении большинства сделок в документах указывается заниженная, а не реальная стоимость квартиры, – ее и получат несостоявшиеся покупатели, если мошенникам удастся отсудить проданное жилье. Еще одна распространенная схема, когда кроме основного наследника квартиры есть еще два - три человека, которые ничем не выдают себя до поры до времени. Основной наследник объявляет, что он единственный, получает наследство в виде квартиры, продает ее, а потом "вырисовываются" братья и сестры, которые якобы ничего не знали. Первый наследник, в таких случаях, обычно куда-нибудь быстро уезжает, тогда как вновь образовавшиеся родственники отсуживают квартиру у ничего не подозревавшего добросовестного покупателя.

Второй большой пласт преступлений в сфере жилой недвижимости – чистый криминал. То есть преступления, не имеющие отношения к недвижимости, но совершаемые на почве недвижимости. Например, грабежи. Дело в том, что после 90-х гг. попасть в квартиру к гражданину стало довольно сложно. Проникновение с помощью отмычек и прочего воровского инструмента стало делом весьма хлопотным – кругом видеокамеры, замки, консьержи. Однако довольно просто пройти в квартиру, если вы являетесь, к примеру, потенциальным покупателем и пришли для ее осмотра. На этой почве совершалось и совершается достаточно много преступлений: краж, разбойных нападений и им подобных. В большинстве случаев сначала появляется наводчик, обычно женщина. Под видом покупателя она осматривает квартиру. Приходит она обычно с "риелтором", квартира выбирается, естественно, подороже. "Покупательница" запоминает расположение комнат, ценных изделий. И потом эту квартиру пытаются обокрасть.

Если в отсутствие хозяев это сделать сложно, то используется следующая схема: после осмотра "покупатель" возвращается в квартиру, звонит в дверь и говорит, что он что-то забыл. Обычно оставляют барсетки, зонтики, перчатки. Ничего не подозревающий хозяин идет открывать дверь, ведь этот человек только что у него был. Сообщники преступника в этом случае уже стоят за дверью. "Покупателю" открывают, сообщники влетают в квартиру, связывают хозяев и, собственно, грабят. Обычно в таких ситуациях преступники предпочитают не наносить ущерба здоровью хозяев, хотя я знаю случаи, когда оказавших сопротивление сильно избивали. К сожалению, подобные преступления весьма популярны и сегодня. И если мошенничества со стороны простых граждан можно постараться избежать, обратив внимание на состав семьи, заказав риелторской компании детальную юридическую проверку всех документов на недвижимость, то в случаях с разбойными нападениями на квартиры остается уповать на охрану дома, собственные внимательность и здравый смысл.

Хотя и здесь иногда случаются достаточно комичные случаи. Я каждый раз прошу предупреждать клиентов о возможности такого рода преступлений. И один раз сотрудники, видимо, перестарались и так красочно описали пожилому хозяину квартиры возможные угрозы, что он принял за грабителей настоящих покупателей! Другое дело, что эти покупатели оказались не очень чисты на руку – после осмотра квартиры они решили не платить агенту комиссионные и, распрощавшись с сотрудником, вернулись к дому. Они стали звонить в дверь и предлагать впустить их в квартиру, чтобы "поговорить по душам", но поскольку хозяин был настороже, да и покупатели вызвали у него недоверие, старик позвонил в милицию, выкрутил дверной глазок, просунул в дырку ствол ружья и выстроил гостей у стенки, грозя выстрелить зарядом картечи. И предупредил, что если покупатели думают, что он не выстрелит, то они глубоко заблуждаются, потому что он участник войны и на своем веку положил не одного фрица. Так и продержал хитрецов под прицелом до приезда наряда...

Еще один пласт преступлений включает в себя умышленные мошенничества самого разного вида. Это и подмена личности клиента, вплоть до переклеивания фото в паспорте, и махинации с подписями, когда несколько раз продают уже сданную или проданную квартиру, и "размножение" документов, когда делают несколько одинаковых пакетов документов и несколько раз доводят сделку до регистрации. Это махинации с банковскими ячейками, когда вместо денег туда засовывают бумажную "куклу". Некоторые "умельцы" умудряются с каждой пачки "смывать" (то есть спрятать в рукав) по несколько купюр – как говорится, "ловкость рук".

Очень много махинаций связано с получением денег из депозитной ячейки. Чтобы продавец квартиры мог получить из ячейки деньги, ему необходимо предъявить банку договор купли-продажи, ключ – и только тогда ему открывают ячейку. Мошенники подделывают ключи, делают поддельный договор и предъявляют все это банку. Даже с подбором ключей были фокусы. Есть банки, которые экономят на депозитных ячейках. Вместо секретных и дорогих ключей, которые изготовляются по специальной технологии, такие ячейки имеют весьма простые ключи. Мошенники, приходя в такие депозитарии, абонируют последовательно одну за другой ячейки и изготавливают поддельные ключи. Потом, приходя в следующий раз, эти ключи проверяют и при необходимости подгоняют. В хороших банках все ячейки проверяют специалисты службы безопасности – нет ли на замках пластилина, царапин, попыток открыть ячейку "не родным" ключом. А в дешевых депозитариях всего этого нет, чем и пользуются мошенники.

Также к случаям чистого квартирного мошенничества относятся подделка доверенностей, продажа квартир от лица умершего человека и пр. Вот типичный случай: умер дедушка, проживавший в неприватизированной квартире, и никому наследства, естественно, не оставил. Тогда родственники, скрывая факт смерти, быстро проворачивают приватизацию квартиры и продают ее от лица уже умершего дедушки, по липовой доверенности. Известен случай, когда человек около месяца держал замороженное тело близкого родственника у себя на балконе. А сам тем временем занимался тем, что прописывался в его квартиру.

Наконец, последний, четвертый пласт – преступления, к риелторству не относящиеся, но совершаемые на его почве. В первую очередь это бандитские нападения при доставке денег. Если злоумышленникам известны обстоятельства: кто, когда, на какой машине повезет крупную сумму, – то перевозящий может стать жертвой. С неменьшей вероятностью можно попасть в руки преступникам покупателям квартиры, которые, например, кладут за пазуху $200 тыс. и спускаются в метро, вместо того чтобы нанять специальную банковскую машину... К сожалению, бывают случаи, когда информацию бандитам сливают сотрудники фирм. Бывает, что частью преступной группы выступает частный маклер.

"Y": Получается, что одна из основных причин для различного рода махинаций, вплоть до прямых нападений – операции с наличностью. Вы можете дать рекомендации, как обезопасить себя человеку, совершающему сделку с крупными наличными суммами?

М.Р.: Прежде всего, для проведения сделки я бы рекомендовал выбирать банк исходя из надежности и качества оборудования депозитного отделения. Лучше всего сходить и самому ознакомиться с процедурой обслуживания, лишний раз проконсультироваться у банковских специалистов. Стоит обратить внимание на то, как в банке считают деньги, – это должен делать только кассир. Закрыть кассету с наличными желательно продавцу объекта, после чего попросить сотрудника банка ее опечатать. Еще одна маленькая хитрость, которая поможет сохранить средства тем, кто уже завершил сделку и пришел в банк за деньгами: не торопитесь забирать деньги. Заранее, не привлекая лишнего внимания, абонируйте другую ячейку, переложите деньги в нее и подержите их в банке дополнительное время. Это поможет обезопасить себя от мошенников, которые могут попробовать обобрать на выходе из банка – как правило, такие группы преступников не будут вести долгую слежку. Точно так же, если вы хотите передать кому-то вырученные деньги, не стоит ехать с ними через пол-Москвы. Передайте деньги в банке. И самое главное – не экономьте на охране, когда перевозите средства, и старайтесь не держать крупные суммы дома. Держите наличные деньги в банке! В хранилище, депозитарии.

"Y": Но если такие проблемы, не проще ли сделку с квартирой оплатить безналом?

М.Р.: По идее – проще, хотя использование безналичных платежей тоже нельзя считать панацеей, злоумышленники могут пробраться куда угодно. Но тут надо учитывать, что в нашей стране сильны традиции оплаты наличными, в том числе – при покупке квартир. Во-первых, при безналичных платежах и продавец, и покупатель должны декларировать всю сумму сделки, а на это, к сожалению, пока мало кто идет. Во-вторых, на перевод денег уходит какое-то время, и здесь тоже возникают сложности: заплатишь, например, раньше, а продавец не подпишет договор – что делать? Вот люди и предпочитают доверять наличности.

Но безналичные платежи действительно существенно ограничивают способы мошенничества. Хотя для того, чтобы они получили повсеместное распространение, рынок и общество должны проделать вполне определенный путь. Граждане должны привыкнуть пользоваться услугами банков и специализированных риелторских компаний, перестать пользоваться услугами маклеров с сомнительной репутацией. Покупатели и продавцы недвижимости должны почувствовать себя защищенными, приучиться к тому, что проще заплатить налоги и решать спорные вопросы при помощи государства, через суды. А не пытаться сэкономить копейку и потерять на этом все – квартиру, деньги. Но для этого должно пройти еще несколько лет. Тогда сделка будет проходить вообще без применения наличных: покупатель приходит в риелторскую компанию, заключает один договор с ней, другой – с продавцом квартиры, которую подобрало агентство и на которой он остановил свой выбор. Затем платит по этим договорам со своего банковского счета: продавцу – стоимость квартиры, компании – комиссионные за услуги. А государство автоматически получает причитающиеся налоги. Но это дело будущего, а в нынешних условиях проще использовать наличные расчеты. К тому же, как я уже сказал, при соблюдении нехитрых правил есть достаточно способов защитить и наличные деньги.

"Y": Достаточно распространенная на вторичном рынке ситуация: человек продал квартиру, обещал выписаться из нее в две недели, но не выписался. Как в этом случае быть покупателю?

М.Р.: Здесь надо с самого начала оговаривать правила игры. Например, заложить в отдельный депозитный сейф сумму, которая послужит гарантией выписки. Скажем, если квартира продается за $200 тыс. - $300 тыс., взять из них $20 тыс. - $30 тыс. и положить в отдельный сейф, обговорив, что условием изъятия этой суммы и будет предъявление продавцом паспорта с пропиской по новому адресу и соответствующей выписки из домовой книги. И если продавец не уложится в оговоренные сроки, то сумма уйдет обратно покупателю. Уверяю, это будет отличным стимулом для продавца.

"Y": Но если сумма внушительная, то продавец, скорее всего, на это не пойдет...

М.Р.: Тогда можно поставить условием освобождение квартиры до государственной регистрации сделки. То есть сначала выписка, потом оформление продажи. Есть несколько способов. Можно согласиться на покупку только пустой квартиры, можно заложить сумму под выписку. Большую сумму, как правило, закладывают без жестких сроков, допустим, на два - три месяца, чтобы у продавца был стимул самому предпринимать действия по выписке. А если сумма меньше, допустим, $3 тыс. - $5 тыс., то покупатель эту сумму забирает себе, и, если продавец не торопится выписываться, как раз на эти деньги и выписывает его сам. Такой суммы должно хватить на адвоката и прочие судебные издержки.

"Y": Вернемся к мошенничествам. Какой рынок больше опасен в плане мошенничеств – первичный или вторичный?

М.Р.: Делить проблему по такому принципу не совсем верно. На первичном рынке мошенничества встречаются реже, но у них совершенно другие масштабы. Иной раз "строят" десять огромных домов, размечены площадки, один дом до третьего этажа построили, другой до пятого, у всех собрали деньги и скрылись. Это очень характерная ситуация для конца 90-х, тогда на рынке московской недвижимости существовали такие же пирамиды, как "Властилина" или "МММ". Сейчас столичные власти существенно поправили ситуацию, и в Москве жилищные пирамиды минимизированы. Хотя просторы нашей страны необъятны, и сообщения о том, что милиция выявила очередных "строителей" в том или ином регионе, можно встретить в лентах новостей достаточно часто.

Тем не менее на новостройках до сих пор встречаются мошенники разного масштаба. "Бизнес", который практикуют бомжи и жулики самого низкого пошиба, паразитирует на том, что у строящегося дома всегда можно встретить представителей различных риелторских фирм, продающих в нем квартиры. В обязанности этих сотрудников входит и показ квартир потенциальным клиентам, за что с людей обычно берется небольшая сумма для прораба стройки, который поднимается на этаж и отпирает квартиры. В этом случае злоумышленнику достаточно изготовить бейдж с произвольным именем и названием фирмы и собирать с людей деньги за "показ". Получив с клиента, скажем, сто рублей, такой человек элементарно скрывается с деньгами, после чего идет к другому объекту и там повторяет все снова. Похожим образом происходит и кража "залогов", когда некое "официальное лицо" просит с человека $100, дабы "закрепить" за ним понравившуюся квартиру. Жулики хватают эти $100 и бегут.

Любой психолог скажет вам, что на 100 обывателей 20 человек будут очень доверчивыми, процентов 50 – в меру доверчивыми, и лишь 30 – очень недоверчивыми. Поэтому мошенник-манипулятор с легкостью обманет эти самые 20%, не затрагивая остальные восемьдесят. И без разницы, первичный или вторичный рынок выбран для махинаций. Иной раз жулики, представляясь продавцами, "продают" съемную квартиру. На квартиру приходят покупатели, смотрят ее, если квартира нравится, покупателей просят внести залог. Обычно, чтобы не пугать людей, мошенники просят небольшую сумму - от $500 до $800, выдают абсолютно бредовую расписку, берут деньги, и только их и видели. Из-за $500 люди часто даже в милицию не обращаются; пользуясь этим, и обирают доверчивых граждан. Иногда по такой схеме организуются целые фальшивые фирмы. Вешают на подъезд табличку "Здесь работает компания такая-то", берут в аренду на пару месяцев небольшой офис, арендуют пару десятков квартир и дают объявления в газете об их продаже, указывая цены процентов на десять ниже рыночных. Причем мошенники могут даже прикрыться названием какой-нибудь известной фирмы, вроде как выступать от ее имени! Кому-то из покупателей нравится квартира, а тут еще и фирма солидная. Покупатели заключают договор на покупку, вносят предоплату. А теперь давайте считать: в Москве в среднем предоплата составляет $2 тыс. - $3 тыс. за однокомнатную квартиру и до $5 тыс. за двухкомнатную. Это наиболее ликвидные типы недвижимости, те, которые пользуются повышенным спросом у покупателей. Пользуясь этим, мошенники каждый день "продают" квартиру раз пять, каждый раз снимая от $2 до $5 тысяч. И так действуют около месяца – ведь столько времени необходимо на подготовку квартиры к продаже, сбор всех документов. Дольше тянуть не рискуют, иначе первые покупатели могут заподозрить подвох. Если преступники опытные, то они могут работать как настоящие риелторы – все время звонят клиентам, рассказывают о "проделанной" работе. Несложно подсчитать, что за месяц граждан обкрадывают примерно на $1 миллион! А перед тем как раствориться в воздухе, мошенники эти квартиры еще и пересдают от своего имени добросовестным нанимателям, чтобы вернуть собственные затраты на съем.

Как в этом случае быть настоящей риелторской фирме, под чьим именем работают преступники? Немедленно реагировать на подобного рода мошенничества и тут же обращаться в милицию, инициировать судебные разбирательства. Ставить в известность профессиональное сообщество. Как гражданину защититься от мошенников подобного рода? Избегать частников, обращаться в крупные, проверенные компании, о которых несложно навести справки. Это публичные организации, их отделения в обязательном порядке упомянуты на официальных сайтах. Поэтому, если закрадывается малейшее подозрение, можно самому проверить на сайте компании, позвонить в центральную справочную и так далее. И вообще, я не устаю призывать: обращение к профессионалам и собственные здравый смысл – все это, по большому счету, поможет сберечь деньги, нервы и убережет от мошенников в любом деле, а не только в деле покупки и продажи квартир.