Московские звезды кусаются в цене

"Yтро": Как вы оцениваете состояние гостиничного рынка России на сегодняшний день?

Александр Лесник: Понятно, что наиболее развиты в этом отношении те регионы, где активнее всего развивается бизнес вообще: Москва, Питер, Сочи и города-миллионники, как, например, Воронеж, Новосибирск, Екатеринбург, Самара. Но в масштабах всей страны от постсоветской ситуации мы еще не отошли. О современных отелях и технологиях управления ими пока можно говорить только применительно к тем трем городам, которые я назвал первыми. По большому счету, гостиничного рынка в нашей стране пока просто не существует. Когда нет конкуренции, о каком рынке можно говорить? А ее, по существу, нет даже в Москве. Загрузка столичных отелей продолжает расти, цены уже подходят к докризисному уровню, и при этом вы сами видите, сколько отелей закрывается. Поэтому гостиницы и не горят особым желанием обновляться. Зачем, когда номерной фонд и так забит?

"Y": Есть ли надежда, что в ближайшее время что-то изменится?

А.Л.: На самом деле гостиницы тоже являются одним из сегментов коммерческой недвижимости, как торговое, офисное и жилое строительство. И когда последние достигнут определенного уровня насыщения, естественно, инвесторы обратят внимание на область гостеприимства. Развитие гостиничного бизнеса тормозят, прежде всего, земельные проблемы. Найти участок в центре города почти невозможно, и это почти обычно имеет множество обременений, а на вторичном рынке цены на недвижимость зашкаливают все разумные пределы. А как только стоимость земли выходит за 15% совокупных инвестиций, гостиничный проект становится неинтересен. Кроме того, если жилье, офисы или торговые площади окупаются максимум за 4-5 лет, то для гостиниц с этого уровня окупаемость только начинается. В условиях, когда страна практически ежедневно живет в ожидании нового кризиса, инвесторы стремятся максимально сократить путь от вложения денег до получения прибыли. А гостиничные инвестиции являются стратегическими, то есть долговременными.

"Y": То есть проблема слабого развития гостиничного бизнеса заключатся в том, что у нас нестабильная экономика и нельзя прогнозировать лет на 10 вперед, как в развитых странах?

А.Л.: В том числе. Есть так называемая теория бизнес-туризма, которая предполагает, что именно гостиничный бизнес напрямую связан с деловой активностью. По мере индустриального развития растет интеграция производств и, соответственно, увеличивается поток командированных.

"Y": Иными словами, если будут развиваться остальные отрасли экономики и ситуация начнет стабилизироваться в целом, то и гостиничный бизнес станет гораздо более привлекательным?

А.Л.: Естественно. В Москве, Питере и Сочи это наиболее ярко проявляется, поскольку здесь сосредоточены самые крупные финансы и самые крупные управленческие силы. Потому и гостиничный бизнес в этих городах более или менее развивается.

"Y": В последнее время в Москве закрываются относительно недорогие гостиницы и на их месте строятся 4* и 5* отели. Между тем у многих россиян нет финансовой возможности останавливаться даже в 3*. Остались ли в столице гостиницы, доступные для небогатых граждан?

А.Л.: Конечно, нельзя утверждать, что в Москве не осталось отелей экономического и среднего класса. На рынке услуг размещения активно предлагают свои услуги бывшие общежития, дома колхозников и рыболовов и т.п. Тем не менее, многие из существующих гостиниц повышают свою классность. Даже "Космос" на ВДНХ собирается повышать "звездность". Говорят, что недорогие отели дешевле снести, и построить на их месте торгово-развлекательные комплексы, потому что земля под ними дороже, чем сами эти гостиницы. Так что сегмент 4*-5* будет расти, пока на него будет спрос.

"Y": А как долго, на ваш взгляд, он еще будет расти?

А.Л.: В принципе, как только все недавно снесенные и планируемые к сносу проекты – "Москва", "Минск", "Мир", "Россия" – восстановят, рынок элитных гостиниц подойдет к определенной точке насыщения. Но вообще, прогнозировать в нынешней ситуации – дело неблагодарное. Как можно что-то предсказывать, когда мы сначала слышим заявления о том, что "Москву" возведут на том же месте, а потом мэр говорит, что там разобьют площадь?

Что касается вашего вопроса по поводу колебаний потока и востребованности "демократических" гостиниц, мы проводили мониторинг и выяснили, что в 2002 г. по сравнению с 2001 г. и в первом полугодии 2003г. рост пришелся только на туристов из дальнего зарубежья. А это 38% от всего количества размещенных гостей. По остальным сегментам потока, наоборот, шло сокращение. При этом падение по странам СНГ и по внутренним туристам настолько существенное, что, несмотря на 15%-ный рост гостей из дальнего зарубежья, в целом количество размещенных падает примерно на 3% ежегодно. Потому что цены на остающиеся гостиницы скачут просто в геометрической прогрессии. Мы каждые полгода отмечаем 25-30%-ный рост цен, который абсолютно не оправдан с точки зрения экономики, а происходит исключительно за счет отсутствия конкуренции. На данный момент с московского рынка выведено 3100 номеров. А введено, даже по официальным данным, 1200 (на самом деле больше). Вот вам уже дельта почти 2 тысячи. Помножьте на 365 дней в году, и вы получите порядка 700 тыс. номеров, которые рынок недополучил в течение года. Потому у нас и пропадают последние 10 лет гостиницы эконом-класса. Средняя загрузка по всем московским гостиницам в 2003 г. была почти 70%. При этом в городе достаточно большая сезонность, и, допустим, в субботу-воскресенье загрузка отелей составляет 30%, а в четверг достигает 100%. Значит, для того чтоб средняя была 70%, гостиницы всю неделю работают на пределе, за исключением, разве что, выходных. А ведь на самом деле чрезмерное увеличение загрузки не очень хорошо, потому что тогда возрастают эксплутационные расходы, нагрузка на персонал, и отель, как это ни странно, начинает терять, а не зарабатывать. И те же 5* гостиницы зачастую сознательно ограничивают загрузку, чтобы выдерживать корпоративный стандарт и обеспечивать соответствующее качество.

"Y": Спад в выходные дни свидетельствует о том, что гостиницы заполняются в основном командировочными, а не туристами?

А.Л.: Несмотря на заявления различного рода чиновников, имеющих весьма смутное представление о реальном туризме, Москва была и остается деловым городом. В отличие от Питера, который больше туристский, она всегда позиционировалась, в том числе и за рубежом, как деловой город. Это можно посмотреть даже по структуре туристских потоков.

"Y": А надо ли тогда вообще перепозиционировать столицу как туристский город? Не с точки зрения городского бюджета, а с точки зрения туристического бизнеса.

А.Л.: Поскольку это два взаимодополняющих сегмента, рынок в любом случае не пострадает. Другое дело, что деловой турист платит не из своего кармана, а размещается за счет фирмы, потому гостиницы 4*-5* и востребованы. А обычный турист, тем более, тот, который выбирает групповой тур, а не индивидуальный, не готов тратить больше $100 в сутки. По данным Всемирной туристической организации, западный турист тратит в день от $80 до $100. Вот это и есть те средства, на которые, в лучшем случае, могут рассчитывать гостиницы, принимающие туристические группы.

"Y": С некоторых пор стали появляться сообщения о том, что столичные застройщики пошли в регионы. Можно ли говорить об этом как о тенденции?

А.Л.: Да. Как я уже говорил, в Москве, с одной стороны, трудно получить землю под строительство. С другой стороны, рынок жилой, офисной и торговой недвижимости постепенно насыщается. А в нашей стране всегда были люди, у которых есть свободные деньги. А деньги у делового человека должны работать. Вот они и пошли в регионы. Там с землей проще. При этом данный сектор в регионах оказывается даже более привлекательным, потому что гостиница ориентирована на внешний спрос. Если в региональный офис или торговый центр придет местный житель, у которого покупательная способность сильно отличается от москвича, или приедет командировочный из Москвы, который готов платить $100 за день проживания, кто больше заработает? Гостиница. Разумеется, при условии, что в этом регионе достаточно большая деловая активность и, соответственно, много командировочных.

"Y": В России представлены практически все глобальные гостиничные сети. Многие из них уже открывают свои отели (или намереваются сделать это в ближайшем будущем) не только в столице, но и в других крупных городах. Однако не появилось пока ни одной национальной компании, которая бы имела в управлении несколько гостиниц, и ни одной полноценной национальной гостиничной сети. Почему? Какова вероятность появления такой сети в ближайшем будущем?

А.Л.: Основная проблема – в особенностях менталитета российского собственника, который не готов отдать свою недвижимость в управление другому лицу. Кроме того, у нас пока нет таких собственников, у которых гостиничных объектов было бы достаточно много. Ведь сеть предполагает как минимум 10 объектов, чтоб появилась экономия на масштабах производства. Желающих взять в управление несколько отелей в России достаточно, хватает и инвесторов, готовых строить собственные сети. Но это невозможно осуществить сразу. Необходимо время, чтобы набралась определенная критическая масса.

"Y": В последние годы начал формироваться, особенно в туристических центрах вроде Санкт-Петербурга, Золотого кольца и курортной зоны морских побережий, рынок частных мини-гостиниц (именно гостиниц, а не "углов" внаем). Насколько заметный сегмент рынка они занимают на данный момент, каковы их преимущества и перспективы развития?

А.Л.: Мини-гостиницы, кстати, – одна из альтернатив тенденции вымывания 3* гостиниц из центра Москвы. Они могут приблизить туристов к объектам показа. К тому же, сегодня клиенты во всем мире стремятся к индивидуализированности услуг. А в небольшом отеле на 20 номеров и по имени будут называть, и привычки ваши знать будут, если вы постоянный клиент. Кроме того, найти участок или полуразрушенный особняк для такого отеля значительно проще. И в течение последних 10 лет гостиничный бизнес в России развивался как раз исключительно за счет мини-гостиниц. Они будут развиваться и дальше, потому что бизнес может идти не только сверху, но и снизу. Если бизнес идет сверху, решаются стратегические задачи, проводится мониторинг рынка, разрабатываются долговременные бизнес-планы... То есть это бизнес достаточно трудоемкий в исполнении. А бизнес снизу – это когда один человек решил открыть, скажем, маленький придорожный ресторанчик, посмотрел, как он работает, понял, что многие посетители хотели бы остаться на ночь, и построил рядом автостоянку и мини-гостиницу. И это бизнес не такой затратный, потому что не нужна сложная рыночная стратегия, какие-то особые фокусы; достаточно чувствовать рынок и трезво оценивать собственные возможности. Это такой карманный бизнес. Если завтра, допустим, клиенты не пойдут, хозяин на месте гостиницы откроет такой же небольшой магазин. Мы полностью повторяем западную историю гостиничного бизнеса. Как Holiday Inn пошел? Сначала были вот такие маленькие отельчики, потом разработали единый стандарт, сделали типовой отель.

"Y": То есть нашу беседу все же можно закончить на оптимистической ноте: несмотря на то, что проблем еще очень много, гостиничный бизнес в целом в России будет развиваться?

А.Л.: Да. Бизнес этот очень интересный, с огромной перспективой. В мировом масштабе он располагается почти в первой тройке, после военного и нефтяного. Если говорить о той же Москве, как только жилищная спекуляция исчезнет, инвестиции сразу переориентируются. И тот дикий капитализм постперестроечных лет, когда главное – застолбить участок, что-нибудь на нем построить, а там разберемся – уже уходит. Интерес к гостиничному бизнесу растет с каждым годом. При этом инвестор уже сам знает, чего хочет и что ему необходимо для того, чтобы построить гостиницу.

Беседовала Екатерина Трофимова