Дешевых квартир нет и не будет

Наступление февраля ознаменовало собой полное и бесповоротное завершение традиционной январской паузы на рынке недвижимости. Далеко позади осталась рождественско-новогодняя "расслабуха", и мысли изрядной части россиян вновь переполняются квадратными метрами, названиями риэлторских контор, расценками БТИ и именами нотариусов.

Участники российского рынка недвижимости в один голос утверждают, что нынешние "зимние каникулы" оказались на редкость короткими и новую волну роста цен на жилье можно было наблюдать уже в конце января. Наиболее смелые из них уже спешат опровергнуть недавние прогнозы, обещавшие стабилизацию и даже откат цен на недвижимость в 2004 году.

Так что же происходит сегодня на российском рынке недвижимости, долго ли будут расти цены на жилье и решится ли когда-нибудь для россиян квартирный вопрос? Чтобы ответить на эти вопросы и понять, чего ждать от рынка в ближайшей перспективе, необходимо внимательно рассмотреть ситуацию, сложившуюся на нем в течение прошлого года.

Все выше, и выше, и выше...

Минувший год стал для рынка воистину уникальным. Основной рост цен, как и следовало ожидать, пришелся на Московский регион, Санкт-Петербург и ряд других крупных городов. К декабрю 2003 г. средняя стоимость одного квадратного метра жилья в столице составила $1530-1550, что можно расценивать как абсолютный рекорд за все время существования российского рынка недвижимости в его нынешнем виде. Для сравнения: в наиболее благополучный докризисный год (1997) эта цифра составляла $1070 за квадратный метр.

На сегодня можно выделить два базовых момента, определивших столь впечатляющий рост. Прежде всего, это улучшение благосостояния значительной части населения страны. Крайне высокие мировые цены на нефть и вызванное этим экономическое оживление способствуют появлению у физических и юридических лиц достаточного количества средств для приобретения той или иной недвижимости. Одним это позволяет решить извечный вопрос жилья, будь то долгожданная покупка отдельной квартиры или иное улучшение жилищных условий; другим – с пользой вложить имеющиеся средства. Здесь мы подходим ко второму ключевому моменту, объясняющему российский жилищный бум. Усилившееся падение доллара по отношению к основным мировым валютам поставило под угрозу многомиллиардные (в общей сумме) сбережения, номинированные в американских долларах. Укрепление рубля способствовало тому, что огромные валютные суммы с банковских счетов и из-под матрасов довольно резво потекли на рынок недвижимости, формируя невиданный доселе спрос.

Кто не успел – тот опоздал

Главным следствием активизации рынка недвижимости стало повсеместное "вымывание" сравнительно недорогого жилья как на первичном, так и на вторичном рынках. В Москве и ряде других крупных городов уже в принципе невозможно купить дешевую квартиру, вне зависимости от ее состояния. Редкие исключения в лучшем случае являются подтверждением правила, в худшем – происками аферистов.

Наиболее четко эта тенденция прослеживается в секторе новостроек. Так, в прошлом году в Москве ощутимо сократилось количество продаваемых квартир небольшой площади в наиболее дешевых панельных домах. Высокий платежеспособный спрос позволяет застройщикам предлагать к продаже более комфортабельные и, соответственно, более дорогие квартиры в монолитно-кирпичных и кирпичных домах; их продажа приносит продавцу больший доход по сравнению с реализацией панельных "коробок". Данная тенденция будет развиваться и дальше, пока не натолкнется на снижение спроса.

Справка:
согласно данным агентства недвижимости МИАН, по итогам 10 месяцев 2003 г. соотношение продаж "монолита" и "панели" составляет 47,5% и 41% соответственно. 11,5% приходится на новостройки, возводимые из кирпича.

Подобная ситуация обернулась капканом для людей, долгое время копивших необходимые суммы для покупки самого дешевого жилья. Создаваемый "богатыми" спрос на более качественное и более дорогое жилье фактически лишает "бедных" возможности обзавестись собственной квартирой. Последним остается либо довольствоваться непрестижными и "труднодоступными" районами, либо обращаться на вторичный рынок, где, впрочем, ситуация мало отличается от рынка первичного. В самом худшем случае человек рискует вообще остаться без квартиры, с несколькими десятками тысяч дешевеющих день ото дня долларов на руках.

Не стоит забывать и о практически полном завершении продаж квартир в районах массовой застройки (в первую очередь, это относится к Москве). Отныне застройщикам приходится изыскивать под строительство точечные участки на месте ликвидируемых промышленных предприятий и сносимого ветхого жилья. Это обстоятельство самым негативным для покупателя образом сказывается на цене возводимых квартир.

В деревню, в глушь...

Для тех, кому недостаточность сбережений не дает вообще никаких возможностей обзавестись собственной квартирой в столице, единственной альтернативой остается попытать счастья в области. С одной стороны, утрата статуса столичного жителя компенсируется более низкой ценой областного жилья. С другой, весьма привлекательными для покупателей являются достаточно развитая инфраструктура городов ближайшего Подмосковья и неплохая экология. Более того, дорога до центра Москвы из некоторых подмосковных городов зачастую занимает столько же или даже меньше времени, нежели из некоторых "спальных" московских районов.

Здесь, правда стоит оговориться, что речь идет исключительно о т.н. ближнем Подмосковье, ограничивающемся радиусом 30-40 км от МКАД. Рынок жилья в более отдаленных районах ограничивается пока незначительными операциями с недвижимостью местных жителей. Не исключено, что в ближайшие годы жилищный бум так и не дойдет до этих мест ввиду отсутствия должного спроса со стороны аборигенов и полной непривлекательности "подмосковной глубинки" для москвичей. Куда больший интерес дальнее Подмосковье представляет с точки зрения дачного и котеджного строительства, однако это тема отдельного разговора.

Не храните деньги в кассе, в банке, подполе, матрасе...

Падение курса доллара, к которому добавилось еще и снижение ставок по депозитам, делает недвижимость еще и доходным объектом вложения средств. Даже не испытывая лично особых жилищных проблем, многие россияне с успехом вкладывали и продолжают вкладывать в недвижимость собственные сбережения. При удачном стечении обстоятельств некоторым из них подобные инвестиции принесли доход до 30-50% годовых, что является более чем хорошим результатом. Наиболее распространенными схемами доходных вложений в недвижимость стали покупка вторичного жилья с последующей сдачей его внаем и приобретение новостроек на ранних стадиях строительства для последующей продажи уже готовых квартир (также возможны различные производные от этих двух схем). Первая схема отличается низким уровнем первоначальных затрат, равно как и средним уровнем дохода – 9-12% годовых. Вторая подразумевает несравненно больший доход, который состоит из разницы между суммой, заплаченной по договору соинвестирования на ранней стадии строительства, и стоимостью квартиры на момент его завершения. К этому стоит добавить и постоянный рост рыночной стоимости квартиры как таковой. Однако бесплатного сыра, как известно, не бывает – в данном случае весьма велики риски, связанные с ликвидностью. Так, для того, чтобы стать полноправным собственником жилплощади, инвестор должен получить свидетельство о собственности на нее. Учитывая сложность и забюрократизированность оформления прав собственности, процесс может затянуться на неопределенное время, исчисляемое как месяцами, так и годами! А выгодно реализовать квартиру до формального получения свидетельства о собственности практически невозможно. Не стоит забывать и о том, что подавляющее большинство продающихся новостроек представляют собой помещения в лучшем случае без внутренней отделки, в худшем – без ряда внутренних перегородок (не считая случаев "свободной планировки") и элементарных коммуникаций. Чтобы стать полноценным жильем, претендующим на достойную цену, подобная квартира требует серьезного ремонта или попросту достройки. Стоимость работ и материалов в ряде случаев сопоставима с суммой, заплаченной инвестором при заключении договора.

Прогнозы

Учитывая неизменность процессов, определяющих ситуацию на рынке недвижимости (высокие цены на нефть и продолжение укрепления рубля), есть все основания предполагать, что удорожание жилья в 2004 г. продолжится. Спрос будет постоянно подпитываться за счет нефтедолларов, продолжающих поступать в страну. Изрядная их часть со временем материализуется в виде московской, питерской и другой недвижимости.

Свою лепту внесут и предстоящие президентские выборы. По данным ряда аналитиков, на проведение парламентских выборов 2003 г. было затрачено около $1 миллиарда. Часть этих денег, осевших в карманах всевозможных политтехнологов и их приближенных, уже успела всплыть на рынке недвижимости. Стоимость предстоящих в этом году выборов главы государства вряд ли будет сильно отличаться от парламентских...

Как уже отмечалось выше, неизбежным кажется и удорожание строительства по причине исчерпания площадей, пригодных для массовой застройки. Что касается вторичного рынка, то при нынешнем уровне спроса его цены будут неизменно следовать в том же русле, что и новостройки. Доля дешевого жилья продолжит сокращаться, что заставит многих либо расстаться с мечтой о новой квартире, либо готовиться к выезду за пределы мегаполисов. В связи с развитием этой тенденции следует ожидать более высоких темпов роста цен на периферии, ориентиром для которых станут нынешние столичные цены.