Кризис начнется с московской недвижимости

Феномен московского рынка недвижимости последних лет, когда квартиры стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов расходятся, как горячие пирожки, при более близком рассмотрении перестает быть таковым. Бесконтрольный рост цен на недвижимость в мегаполисах во времена экономического подъема – достаточно распространенное явление, и свойственно оно не только России. Нечто подобное несколько лет назад переживала Япония и ряд других бурно развивающихся "азиатских тигров". Для Японии, правда, это закончилось довольно плачевно: кризис рынка недвижимости предварил и обозначил кризис банковской системы, а за ней и всей экономики.

Московский рынок перегрет сегодня отнюдь не меньше, чем японский в 90-х, и разговоры о возможном его падении и переносе кризиса в другие секторы экономики постепенно усиливаются. Законы развития рынков не приемлют бесконечного роста, вне зависимости от его темпов. Коррекция неизбежна всегда, и вопрос ее формы зачастую сводится к тому, будет она носить характер отвесного обвала, или кривая снижения окажется более пологой. Коррекция московского рынка недвижимости не оставляет сомнений; неподдельный интерес представляет ее отправная точка, форма и последствия. Мы поговорим и о первом, и о втором, и о третьем, но несколько позже и в другой последовательности. Пока же обратимся к ближайшим прогнозам, предлагаемым московскими риэлторами.

Московская недвижимость всегда в цене

По мнению экспертов крупнейшего столичного агентства недвижимости МИАН, при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в России в первом полугодии 2004 г. глобальных изменений на рынке недвижимости не произойдет. Темпы строительства в Москве будут сопоставимы с темпами прошлого года, однако по причине сокращения доступных площадей под строительство можно прогнозировать уменьшение объемов поступления на рынок типового жилья.

С уменьшением количества свободных площадок в Москве застройка все чаще будет осуществляться на месте выведенных производственных площадей или расселения ветхого фонда. Это более длительный и трудоемкий процесс, а следовательно – более дорогостоящий. Благодаря этому цена столичного квадратного метра на вновь возводимых объектах будет продолжать расти. На этом фоне можно прогнозировать значительное увеличение спроса на новостройки в городах ближнего Подмосковья. В течение 2004 г. в городах-спутниках, расположенных в непосредственной близости от МКАД, цены на недвижимость будут расти более высокими темпами, чем в Москве, и вплотную подойдут к московским.

Где прячется кризис

Пока чисто внешне перед московским рынком недвижимости не стоит прямых угроз. Чувство здравого смысла, конечно, начинает потихоньку не давать покоя покупателям, выкладывающим непомерные суммы за воздух над котлованом, который по прошествии месяцев должен превратиться в вожделенную бетонную коробку. Однако оно упорно заглушается равнодушными замечаниями продавцов: не возьмете сейчас вы – возьмут другие, а завтра будет дороже.

Действительно, спрос определяет предложение, а предложение банально не успевает за спросом. Экономические прогнозы не предрекают пока ни снижения мировых цен на нефть, ни сокращения притока в страну нефтедолларов и инвестиций, а значит, кризис спроса в ближайшем будущем рынку недвижимости не грозит. То, что предлагается покупателю, зачастую не является эталоном строительного качества, не говоря уже о воплощении "дома мечты", но извечный квартирный вопрос, груз "бабла на кармане" и ледяное: "Не возьмете вы – возьмут другие" действуют безотказно. Пока...

А так ли все хорошо с предложением? Продавать квартиры начинают сегодня все кому ни лень, ибо данный вид бизнеса становится сравнимым по доходности разве что с чем-нибудь сильно криминальным. Строительные компании обрастают неимоверным количеством "дочек", "внучек" и "внучатых племянниц" с одной лишь целью – минимизировать любые отчисления, а заодно и ответственность, в случае если что-то пойдет не так. Отдельной проблемой становятся источники финансирования застройщиков.

Глиняная нога

Удорожание строительства жилья может существенно сказаться на финансировании застройщиков, не особо желающих сокращать свои аппетиты. Здесь, пожалуй, и кроется одно из наиболее слабых мест московского строительного монстра. Строительные компании работают преимущественно на заемных деньгах – на банковских и, в меньшей степени, на привлеченных путем выпуска облигаций и векселей. Банки осуществляют кредитование застройщиков под достаточно высокий процент, что связано с высокими рисками данного бизнеса. В случае возможного начала снижения цен на недвижимость оказавшиеся в "непростом положении" строительные организации либо окажутся не в состоянии вернуть кредиты, либо предоставят в их оплату залог, состоящий из квартир (возможно, недостроенных), стоимость которых на тот момент будет неуклонно снижаться. Пытаясь быстро реализовать залог, банки еще более усугубят ситуацию на рынке недвижимости. В последние годы существенно возросла доля инвестиций в недвижимость самих банков, поэтому при нарастающем падении рынка высокими темпами начнут обесцениваться и банковские активы. В конечном счете подобное развитие ситуации повлечет за собой ухудшение положения кредитных учреждений, вплоть до возможности дефолта некоторых из них.

Наиболее тонким местом на рынке недвижимости сегодня остаются инвестиции. Учитывая неустанный рост цен на квартиры, приобретение жилья не с целью проживания, а с целью дальнейшей перепродажи (в первую очередь, на стадии строительства) стало распространенным видом бизнеса. "Сейчас малый и средний бизнес у многих заключается в покупке квартир и их дальнейших продажах, например, покупка осуществляется на нулевом цикле, а продажа – после завершения строительства. Это дает, как минимум, 50% годовых, – считает известный экономист Александр Шохин. – Этот рынок перестанет когда-то давать такую доходность, наступит коррекция, а цены застопорятся – это может произойти, например, через год. Однако "мыльный пузырь" состоит не в этом, а в том, что многие застройщики используют привлечение средств населения и некоторых институтов для нового строительства в то время, как этими деньгами затыкаются финансовые дыры по старым объектам. Некоторые из них устраивают что-то похожее на финансовые пирамиды. Снижение интереса к недвижимости как к средству инвестиций снизит приток новых денег и не позволит компаниям, которые занимаются этим бизнесом, расплатиться по предыдущим обязательствам".

Не буди лихо...

Весьма неожиданно отозвался о ситуации на рынке недвижимости и глава (до отставки правительства) МЭРТ Герман Греф, выступая на экономической конференции в Москве. "На сегодняшний день российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Мы не можем сейчас переварить тот поток инвестиций, который уже сформировался в нашей экономике. Есть очевидная опасность перегрева традиционных рынков для инвестиций – фондового рынка и инвестиций в недвижимость", – заявил Греф. По его мнению, инвестиционные перекосы приводят к серьезным проблемам сначала в финансовом секторе, а затем во всей экономике. Некоторые бизнесмены после этого заявления довольно мрачно взирали на Германа Оскаровича. Не буди лихо, пока оно тихо – читалось на их хмурых лицах.

Маленький камешек

Подводя итог, можно сказать, что по внешним признакам ситуация на московском (и ряде других городов) рынке недвижимости пока не предрекает неожиданностей. По-прежнему существует устойчивый спрос, за которым с трудом поспевает предложение. И все же эта идиллия не вызывает успокоения. Сказанное выше ясно показывает, что вывести всю эту внешне устойчивую систему из равновесия может оказаться куда проще, чем кажется на первый взгляд. Известно, что вызвать камнепад можно, вытащив маленький неприметный камешек из основания нагромождения валунов.

Роль такого камешка, во-первых, может сыграть неожиданное снижение цен хотя бы одним из участников рынка, не говоря уже о нескольких. Такое возможно в случае, если кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден в короткий срок "сбросить" значительное количество квартир. Произойти это может по разным причинам, прежде всего из-за возникших финансовых трудностей, от которых не застрахован никто. Конечно, спасти положение могут другие игроки, выкупив весь объем "демпинговых" квартир. Однако если это будет крупный застройщик или если таких "ликвидаторов" окажется сразу несколько и дешевое жилье окажется на открытом рынке, ситуация может принять совсем иной оборот. Далее все начинает развиваться по спирали: застройщик, инвесторы, банки и т.д.

Еще большую опасность представляет кризис спроса. Если в случае проблем у отдельных игроков исправить положение возможно, то проблемы, возникшие в части спроса, моментально превращают ситуацию в критическую. Характерно, что проблемы спроса могут носить даже краткосрочный характер, но этого будет вполне достаточно, чтобы внести сбой во всю многоуровневую систему рынка. Важнейшая его особенность в том, что основными покупателями являются частные лица, зачастую лишенные хладнокровия бизнесменов и подверженные психологическим воздействиям. Психология – одна из важнейших составляющих любого рынка, и одним из ее проявлений является паника. Она может быть вызвана чем угодно, начиная с объективных причин и заканчивая чьим-то злым умыслом.

Синдром падающей крыши, или Призрак "Трансвааля"

Еще не успели закончиться работы по расчистке завалов на руинах "Трансвааль-парка", как Москву облетело сообщение еще об одной "съехавшей крыше". На этот раз не повезло автостоянке торгового комплекса сети "Метро".

Подобный торговый комплекс в Москве отнюдь не единственный, равно как и злополучный навес над автостоянкой, которыми оснащено огромное количество магазинов подобного рода. Что испытывают сегодня покупатели, паркующие под ними свои авто, догадаться нетрудно. Двух ЧП оказалось вполне достаточно для формирования среди москвичей нового городского синдрома – "синдрома падающих крыш".

Пресса пестрит прогнозами и заявлениями различных экспертов о том, что за катастрофой в "Трансвааль-парке" и ЧП на стоянке "Метро" могут последовать и другие, на сей раз уже в густонаселенных столичных новостройках. Эти заявления уже посеяли сомнение в сознании многих потенциальных покупателей недвижимости, которые начали задавать множество вопросов относительно технических особенностей той или иной серии домов и эксклюзивных проектов и интересоваться репутацией строительных фирм. Не исключено, что подобное поведение покупателей может повлечь за собой серии отказов от предложений застройщиков, которые по каким-либо причинам вызовут у них опасения. "Неудачнику" ничего не останется, кроме как снижать цены и ставить себя на грань высочайшего риска.

Страшно представить, что будет с рынком, если какая-то авария, не дай Бог, случится с каким-нибудь вновь построенным жилым домом. Это еще один из вариантов "маленького камешка", способного вызвать самые непредсказуемые последствия.

В заключение напомним о том, что совершенно осознанно "выдернуть камешек" из-под пирамиды недвижимости может и недоброжелатель – были бы деньги, а нужная "PR-машина" всегда найдется.